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Steuern beim Haus- oder Wohnungsverkauf in Österreich

Du willst ein Haus oder eine Wohnung verkaufen und hast dich gefragt, welche Steuern auf dich zukommen? Es ist immer wichtig sich vor dem Verkauf über die aktuelle Immobilienertragssteuer zu informieren, denn diese ist immer dann fällig, wenn eine Immobilie gewinnbringend verkauft wird. Mehr über das Steuerrecht erfährst du in diesem Beitrag.

Diese Blogbeitrag wurde mit Stand Juni 2020 verfasst.

Dieser Beitrag enthält keine Empfehlungen oder rechtlich verbindliche Aussagen. Es handelt sich um die Ansicht der Seitenredakteure, die trotz gründlicher Recherche immer von jedem Seitenuser selbst überprüft werden müssen.

Factbox zur Immobilienertragssteuer in Österreich

  • ✔ Sämtliche Gewinne aus Grundstücksverkäufen unterliegen der Einkommenssteuerpflicht.
  • ✔ Es wird der Veräußerungsgewinn versteuert (Differenz zwischen Erlös und Anschaffungskosten).
  • ✔ Als Grundstücke zählen: Grund und Boden, Gebäude (auch Eigentumswohnungen) und grundstücksgleiche Rechte wie z. B. Baurechte.
  • ✔ Die Spekulationsfrist wurde schon 2002 abgeschafft.
  • ✔ Die Höhe der Immobilienertragssteuer unterscheidet sich nach Altfällen und Neufällen.
  • ✔ Keine Immobilienertragssteuern bei unentgeltlicher Schenkung oder Erbschaft.
  • ✔ Weiter Infos zur Grunderwerbsteuer in Österreich finden Sie hier.

 

Unterschied Neu- und Altfälle

 

Man unterscheidet die Höhe der Immobilienertragsteuer nach Altfällen und Neufällen. Dabei ist der 31. März 2002 Stichtag zur Feststellung.

Neufälle

Als Neufälle werden alle Objekte eingeordnet, welche nach dem 31. März 2002 erworben wurde und die zehnjährige Spekulationsfrist war zu Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht abgelaufen.
Bei Neufällen werden 30% des vollen Gewinns versteuert. Am besten bewahren Sie alle Belge zu Renovierungen, Sanierungen, etc. auf. So können die Arbeitskosten dieser Maßnahmen vom Gewinn abgezogen werden.

Altfälle

Das sind alle vor dem 31. März 2002 erworbenen Objekte, dessen Spekulationsfrist bereits abgelaufen war. Hier nimmt man 86% der Verkaufserlöse als Anschaffungskosten heran und die restlichen 14% als Gewinn. Dieser Gewinn wird dann ebenfalls mit 30% versteuert. Also beträgt die Immobilienertragssteuer etwas 4,2% des Verkaufspreises.

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Wann sind Immobilienverkäufe steuerfrei?

Natürlich gibt es auch in Österreich Ausnahmen, welche von der Steuer ganz oder teils befreit sind. Es gibt 5 Sonderfälle: die Hauptwohnsitzbefreiung, Herstellerbefreiung, Enteignung, Tauschvorgänge und Erbschaft bzw. Schenkung.

Hauptwohnsitzbefreiung

Handelt es sich bei dem zu verkaufenden Haus um den Hauptwohnsitz des Verkäufers, fallen keine Steuern an. Als Hauptwohnsitz gilt ein Haus, wenn der Verkäufer seit der Anschaffung mindestens 2 Jahre dort gelebt hat und durch den Verkauf diesen aufgibt.
Die sogenannte “5 aus 10 Regelung” besagt auch, dass alle Häuser steuerfrei sind, wenn der Besitzer in den letzten 10 Jahren vor Verkauf mindestens 5 Jahre dort durchgehend gelebt hat.

Herstellerbefreiung

Auch bei selbst gebauten Häusern ist ein Hausverkauf steuerfrei. Hier sind nur Grund und Boden der Steuerpflicht unterlegt (Ausnahme: Hauptwohnsitzbefreiung). Als selbst hergestellt gelten Gebäude, welche von dem Verkäufer von Grund auf komplett neu erichtet wurden – auch in Zusammenarbeit mit einem Bauunternehmen, sofern der Verkäufer das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen trug.
Ausnahmen: Renovierungen sowie Fertigstellungen von Häusern sind von dieser Befreiung nicht betroffen. Auch Häuser die in den letzten 10 Jahren als Einnahmequelle gedient haben. Wenn das Haus nur zu einem Teil vermietet wurde, wird nur der nicht vermietete Teil von den Steuern befreit.

Tauschvorgänge

Wenn Tauschvorgänge im Sinn von z. B. Zusammenlegungen, Flurbereinigungs- oder Baulandumlegungsverfahren stattfinden, werden auch keine Steuern fällig.

Enteignung

Wenn eine Enteignung durch die Behörde (z. B. für den Bau einer Autobahn) durchgeführt wird, fallen auch keine Steuern an.

Erbschaft und Schenkung

Nur entgeltliche Veräußerungsvorgänge sind von der Immobilienertragssteuer betroffen. Also ist die unentgeltliche Übertragung durch Schenkung oder Erbschaft steuerfrei.

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