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Das Sachwertverfahren

Auch das Sachwertverfahren ist eines der drei Wertermittlungsverfahren für Grundstücke und Gebäude in Österreich.

Erfahren Sie in diesem Blogbeitrag, wie genau dieses Verfahren funktioniert und welche Faktoren dabei entscheidend sind.

Wofür nutzt man das Sachwertverfahren?

 

Bei diesem Verfahren geht es darum, die Kosten, die bei der Wiederherstellung des Objekts entstehen würden, einzuschätzen. Dieses Verfahren wird vor allem bei Immobilien in Eigennutzung verwendet. Somit kommt es bei der Verkehrsermittlung von Eigentumswohnung und Ein- bzw. Zweifamilienhäusern zu Anwendung.

Grundsätzlich wird es verwendet:

  • für die Wertermittlung von Objekten, die keine Mieterträge einbringen (Z. B. Fabriken)
  • für Bewertung von selbst genutzten Immobilien und Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern

Was wird beim Sachwertverfahren berücksichtigt?

Der Sachwert ergibt sich grundsätzlich aus zwei Werten. Zum einen aus dem Bodenwert mit den Erschließungskosten und zum anderen der Gebäudesachwert. Dieser beinhaltet den Bauwert, die Baunebenkosten und den Wert von Außenanlagen.

Dazu sind folgende Angaben und Nachweise wichtig:

  • Bodenwert
  • Grundstücksgröße
  • Baubeschreibung aller Gebäude und Außenanlagen
  • Beschreibung von Grundstück und Boden
  • Daten zum umbauten Raum
  • Reparatur- und Instanthaltungsrückstau
  • Infos zu betrieblichen Einrichtungen

Wichtige Faktoren beim Sachwertverfahren

Zu den gerade genannten Kriterien, werden auch noch folgende Kriterien in die Bewertung miteinbezogen:

  • Wohnungslage innerhalb des Gebäudes (Erdgeschoss, Etage, Dachgeschoss)
  • Wohnfläche
  • Zimmeraufteilung
  • Zustand
  • Ausstattung (Balkon, Bodenbeläge, Einbaugeräte, moderne Küche,..)

 

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Unterschied zu Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren werden Immobilien mit ähnlichen, bereits veräußerten, Liegenschaften verglichen. Dabei werden auch die Zu- und Abschläge für z. B. einen Balkon oder Garten berücksichtigt. Dieses Verfahren wird vor allem bei privaten Immobilien bzw. Einfamilienhäusern genutzt.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren gibt es zwei Varianten. Das vereinfachte Verfahren und das vollwertige Verfahren.

  • Beim vereinfachten Ertragswertverfahren wird der Bodenwert und die Bodenwertverzinsung außenvorgelassen. Somit fallen nur die baulichen Anlagen in die Wertermittlung.
  • Beim vollwertigen Ertragswertverfahren wird der Bodenwert als auch die Bodenwertverzinsung werden bei der Ermittlung berücksichtigt.

Grundsätzlich dient das Ertragswertverfahren einer möglichen Prognose von künftigen Miet- oder Pachterträgen.