Grundstück verkaufen in Österreich: Widmung, Wert & Verkauf

Die Grundstückswidmung in Österreich

Die Grundstückswidmung gibt an, um was für eine Art von Grundstück es sich handelt und was mit dem Grundstück gemacht werden darf.

Grundsätzlich wird zwischen den folgenden drei Hauptwidmungen unterschieden:

• Bauland: Grundstücke mit einer Baulandwidmung sind zur Bebauung gedacht.
• Verkehrsfläche: Verkehrsflächen sind Grundstücke, welche dem Straßen-, Schienen- oder Luftverkehr gedacht sind.
• Grünland/Freiland: Das sind land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, auf welchen z. B. Hofstellen, Grüngürtel, Schutzhäuser, Parkanlagen oder auch Kleingärten gebaut werden können.

Die Widmung eines Grundstücks hat starken Einfluss auf den Verkaufspreis. Je nach Widmung ist ein Grundstück mehr oder weniger wert. Beispielsweise sind Baugrundstücke wesentlich teurer als Frei- oder Grünland.

Aus diesem Grund sollten Sie für die Festlegung des Verkaufspreises wissen, welche Widmung Ihr Grundstück hat.

Die erlaubte Nutzung aller Grundstücke wird im Flächenwidmungsplan der Gemeinde festgehalten. Im Flächenwidmungsplan werden unter anderem Widmung, Grundstücksgrenzen und Grundstücksnummern geregelt.

Der Flächenwidmungsplan ist öffentlich beim jeweiligen Gemeindeamt einsehbar. Sie können gegen eine geringe Gebühr auch einen Ausdruck des Flächenwidmungsplans erwerben.

Zudem stellt jedes Bundesland den Flächenwidmungsplan auch online zur Verfügung. Jedoch ist die Online-Version nicht immer rechtskräftig.

• Burgenland – „GeoDaten Burgenland“
• Kärnten – „KAGIS“
• Niederösterreich – „NÖ Atlas“
• Oberösterreich – „DORIS“
• Salzburg – „SAGIS online“
• Steiermark – „Digitaler Atlas Steiermark“
• Tirol – „tirisMaps“
• Vorarlberg – „VoGIS“
• Wien – Online Flächenwidmungs- und Bebauungsplan

Im Notfall: Bauvoranfrage

Wenn Sie keine Informationen zu einem Bebauungsplan finden, können Sie eine Bauvoranfrage an die für die Bauaufsicht zuständige Behörde senden. Somit können Sie prüfen, ob das Grundstück bebaubar ist und ein konkretes Bauvorhaben durchgeführt werden könnte.

Dafür reichen Sie Bebauungsvorschläge für das Grundstück ein und erhalten daraufhin vom Amt einen Bescheid, der bis zu drei Jahre lang gültig ist und rechtsverbindlich Auskunft zur Bebaubarkeit gibt.

Die Bauvoranfrage ist wesentlich einfacher strukturiert und kostengünstiger als ein richtiger Bauantrag.

Bauzwang: Wenn die Gemeinde eine Bebauung vorschreibt

Manche als Bauland gewidmete Grundstücke sind mit einem Bauzwang (auch Baupflicht oder Bebauungsverpflichtung) belegt: Der Eigentümer muss innerhalb einer festgelegten Frist mit dem Bau beginnen bzw. ihn fertigstellen, um zu verhindern, dass Bauland ungenutzt gehortet wird. Verkaufen Sie ein Grundstück mit Bauzwang, müssen Sie den Käufer darüber informieren.

Besonders zu beachten ist das in Vorarlberg: Neu gewidmete Baugrundstücke gelten dort nur befristet für sieben Jahre als Bauland. Wird in dieser Zeit nicht gebaut, muss der Eigentümer das Grundstück der Gemeinde zum Kauf anbieten oder es wird entschädigungslos rückgewidmet. Prüfen Sie Bauzwang und Fristen vor dem Verkauf beim zuständigen Gemeindeamt, damit Sie Käufer korrekt informieren können.

Wichtige Dokumente beim Grundstücksverkauf

Vor dem Grundstücksverkauf sollten Sie noch alle relevanten Dokumente zusammenstellen. Die Dokumente sind von fundamentaler Bedeutung, sowohl für die Grundstücksbewertung als auch für den Entscheidungsprozess eines potenziellen Käufers.

Für den Verkauf werden Sie folgende Unterlagen benötigen:

• Flur- und/oder Liegenschafts-/Katasterkarte
• Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
• Grundbuchauszug
• Grundbuchsauszug (Lasten/Dienstbarkeiten)
• Erschließungsnachweis
• Aufnahmen des Grundstücks
• Bauvoranfrage
• Vermessungsunterlagen

Steuern & Kosten beim Grundstücksverkauf

Wichtig für die Kalkulation: Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr und Notarkosten trägt in der Praxis überwiegend der Käufer. Als Verkäufer betrifft Sie vor allem die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) auf Ihren Verkaufsgewinn, zuzüglich eines eventuellen Verkäuferanteils der Maklerprovision.

Immobilienertragsteuer: Altgrundstück vs. Neugrundstück

Wie hoch die ImmoESt ausfällt, hängt vom Erwerbszeitpunkt ab (Stand 2026):

• Neugrundstück (Erwerb ab 1. April 2002): 30 % Steuer auf den tatsächlichen Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Nebenkosten).
• Altgrundstück (Erwerb vor 1. April 2002): Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86 % des Verkaufserlöses angenommen, das ergibt eine effektive Steuerlast von 4,2 % des Verkaufserlöses.

Rechenbeispiel Neugrundstück: Verkaufspreis 250.000 €, Anschaffungskosten seinerzeit 150.000 €. Gewinn = 100.000 €. ImmoESt = 30 % von 100.000 € = 30.000 €.

Rechenbeispiel Altgrundstück: Verkaufspreis 250.000 €. ImmoESt = 4,2 % von 250.000 € = 10.500 €, unabhängig vom tatsächlichen Gewinn.

Wichtiger Sonderfall bei Grundstücken – der Umwidmungszuschlag: Wurde Ihr Grundstück nach dem 31.12.1987 von Grünland/Freiland in Bauland umgewidmet, erhöht sich die ImmoESt spürbar: auf 40 % des Gewinns beim Neugrundstück bzw. auf 18 % des Verkaufserlöses beim Altgrundstück. Prüfen Sie die Umwidmungshistorie Ihres Grundstücks daher unbedingt vor dem Verkauf.

Diese Sätze gelten für 2026. Für Altgrundstücke ist ab 2027 eine Anhebung auf 6 % bzw. 18 % beim Umwidmungszuschlag im Gespräch, aktuell aber noch nicht als Gesetz beschlossen. Für eine individuelle Berechnung empfehlen wir eine Steuerberatung, die aktuelle Regelung finden Sie bei der WKO.

Weitere Kosten im Überblick

• Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % des Kaufpreises, österreichweit einheitlich (üblicherweise Käuferkosten).
• Notarkosten/Vertragserrichtung: rund 2 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer.
• Maklerprovision: Details dazu finden Sie in unserem Ratgeber Wie hoch ist die Maklerprovision.

Mehr zur Immobilienertragsteuer im Detail lesen Sie in unserem separaten Ratgeber Immobilienertragsteuer in Österreich.

Typische Fehler beim Grundstücksverkauf

• Preis ohne professionelle Bewertung festlegen: Bauchgefühl oder reine Online-Vergleichswerte führen häufig zu einem zu niedrigen oder unverkäuflich hohen Angebotspreis.
• Widmung und Bauzwang nicht geprüft: Verkäufer, die die Widmungshistorie nicht kennen, können den Käufer nicht korrekt informieren und riskieren spätere rechtliche Probleme.
• ImmoESt nicht vorab kalkuliert: Wer die Steuerlast erst nach dem Verkauf berechnet, wird häufig vom tatsächlichen Nettoerlös überrascht, besonders bei einer Umwidmung.
• Unvollständige Unterlagen bei Erstkontakt: Fehlende Dokumente verzögern die Kaufentscheidung und schrecken seriöse Käufer ab.
• Falsche Zielgruppe/Plattform gewählt: Ein großes Grundstück für Bauträger auf einer privaten Kleinanzeigenplattform zu inserieren, verlängert die Verkaufsdauer unnötig.