Wie Sie Ihr Haus richtig verkaufen

Wissen Sie, wie Sie Ihren Hausverkauf optimal vorbereiten?

In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, welche Unterlagen Sie benötigen und mit welcher Verkaufsstrategie schnell Interessenten gewonnen werden können.

Letzte Überarbeitung Juli 2022

Sabine Dobler

Sabine Dobler

Immobilienexpertin

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Vorbereitungen für den Hausverkauf

Eine gute Vorbereitung ist der Grundstein für einen erfolgreichen Hausverkauf. Neben unnötigen Verzögerungen und einem zu geringen Verkaufspreis können Sie mit einer guten Vorbereitung auch die Wahrscheinlichkeit für rechtliche Probleme reduzieren.

Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Der richtige Zeitpunkt ist ein wichtiger Einflussfaktor für einen erfolgreichen Hausverkauf. Wie schnell und gewinnbringend sich ein Haus verkaufen lässt, kann unter anderem von der Marktlage, der Jahreszeit oder auch Ihren persönlichen Umständen beeinflusst werden. Wenn Sie nicht zwingend verkaufen müssen… Dann besteht aktuell noch kein Grund zur Eile. Die Immobilienpreise steigen noch immer weiter an. Aber Achtung: Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, sollten Sie trotzdem eine Frist setzten, bis zu welchem Tag Sie den Verkauf abgeschlossen haben möchten. Ohne festes Ziel können sich solche Vorhaben sonst lange hinausziehen. Wenn Sie dringend verkaufen müssen… Dann sollten Sie zeitnah mit der Inserierung und dem Verkauf beginnen. Wir empfehlen Ihnen in diesen Fall den Verkauf über einen Immobilienmakler abzuwickeln. Dieser kann aufgrund der Erfahrung und eines bestehenden Käufernetzwerks in der Regel den Verkauf schneller durchführen.

Privater Hausverkauf ohne oder mit Makler?

Sowohl ein privater Hausverkauf als auch der Hausverkauf über einen Makler hat Vor- und auch Nachteile.

Der oft wichtigste Unterschied liegt dabei im Zeitanspruch und dem Know-how. Ein Hausverkauf ist sehr zeitintensiv und kann über mehrere Monate andauern. Nicht jeder Hausverkäufer kann oder möchte sich diese Zeit nehmen.

Bei der Erstellung eines überzeugenden Exposés, der Beantwortung von Anfragen und der Koordinierung von Besichtigungen kann Ihnen ein Immobilienmakler viel Zeit und Nerven sparen.

Auch bei den Preisverhandlungen mit Interessenten benötigen Sie ein gewisses Verhandlungsgeschick, um Ihren gewünschten Verkaufspreis zu erzielen. Ein Immobilienmakler hat in diesem Bereich jahrelange Erfahrung und weiß genau, mit welchen Argumente der ein oder andere Euro mehr erreicht werden kann.

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Vorteile Hausverkauf mit Makler
  • Guter Verkaufspreis
    Ein guter Makler versucht für Sie einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen.
  • Mehr Sicherheit
    Ein guter Makler prüft die Bonität potenzieller Käufer frühzeitig. So Werden nicht geeignete Interessenten frühzeitig ausgeschlossen.
  • Zeitersparnis
    Ein guter Makler verkauft Ihre Immobilie in der Regel schneller.
Nachteile Hausverkauf mit Makler
  • Die Provision
    Je nach Vereinbarung kann der Makler auch dem Verkäufer eine Provision verrechnen. Diese Provision lässt sich aber meist sehr gut mit dem Makler verhandeln. In einigen Fällen verzichten die Immobilienmakler auch auf die Provision vonseiten des Verkäufers und verrechnen nur dem Hauskäufer eine Provision.

Haus bewerten lassen

Vor dem Hausverkauf ist es wichtig, dass Sie Ihr Haus professionell bewerten lassen. Anhand der Hausbewertung können Sie einen möglichst realistischen Verkaufspreis festlegen. Die richtige Bewertung und Einschätzung des Verkaufspreises Ihrer Immobilie spielt eine wichtige Rolle im Verkaufsprozess.

Nur wenn Sie mit einer realistischen Preisvorstellung in den Verkauf starten, können Sie auch den markttechnsichen Maximalpreis realisieren. Ohne eine vorherige Hausbewertung kann es sein, dass Sie den Verkaufspreis zu hoch oder zu niedrig ansetzen und so Interessen abschrecken.

Verkaufspreis zu niedrig
  • Bei einem zu niedrigen Preis verkaufen Sie Ihr Haus unter Wert und verschenken somit Geld
  • Sie könnten mit einem zu niedirgen Preis potenzielle Käufer auf den Gedanken bringen, dass gravierende Mängel am Objekt bestehen
Verkaufspreis zu hoch
  • Potenzielle Käufer werden aufgrund des Kaufpreises abgeschreckt und verlieren das Interesse an Ihrem Objekt

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Die notwendigen Unterlagen – Exposé

Bei einen Immobilienverkauf ist es üblich, ein Exposé des Objekts zu erstellen. Darin werden die wichtigsten Informationen zu Ihrem Haus (Größe, Zimmeranzahl, Lage, Energieausweis…) festgehalten und Bilder der Immobilie eingefügt.

Ein aussagekräftiges Exposé mit hochwertigen Fotos ist für das Immobilienmarketing nicht zu unterschätzen. Das Exposé ist das Aushängeschild für Ihr Haus und meist das Erste was Interessenten bis zur Kontaktaufnahme von Ihrer Immobilie sehen.

Die wichtigsten Unterlagen für die Erstellung eines Exposés
  • Unterlagen zum Objekt
    • Baupläne, Lageplan
    • Baubeschreibung
    • Wohnflächenberechnung
  • Grundbuchauszug
  • Flächenwidmung
  • Nebenkostenübersicht, Betriebskostenabrechnung
  • Bewilligungen
  • Sanierungsnachweise
  • Energieausweis
  • Bilder zum Objekt

Inserierung Ihres Hauses

Wenn ein Exposé erstellt ist, können Sie mit der Inserierung Ihres Hauses starten.

Auf welchen Plattformen und in welchen Zeitungen Sie Ihr Haus inserieren sollten, hängt vor allem von der Zielgruppe ab:

  • Junge Käufer – Online-Plattformen
  • Ältere Käufer – Zeitungen
  • Investoren – Spezielle Online-Plattformen

Wir beraten Sie gerne zur richtigen Inserierung Ihres Hauses.

Die Verkaufsphase

Nachdem alle Verkaufsvorbereitungen getroffen sind, müssen Sie die passende Verkaufsstrategie wählen, mit der Sie die passenden Kaufinteressenten ansprechen.

Die Zielgruppe ergibt sich im Wesentlichen aus der Art und Lage Ihrer Immobilie. Die vorhandene Infrastruktur ist hier mitentscheidend, ob sich Familien, Paare oder Singles für eine Immobilie interessieren.

Des Weiteren sind Ausstattung und der angegebene Verkaufspreis entscheidende Kriterien. Eine Auswahl der Zielgruppe, wie z. B.  Kleinfamilien ist oft nicht ausreichend. Sie sollten genauer unterscheiden, ob Sie Familien mit hohen Lebensstandards (Pool, moderne Küche, usw.) oder Familien mit geringem Budget ansprechen möchten.

Definieren Sie eine Zielgruppe abhängig von Ihrer Immobilie. Die Vermarktung wird Ihnen leichter fallen, wenn Sie eine Vorstellung haben, wer Ihre Kaufinteressenten sein könnten. 

Diese Fragen sollten Sie sich stellen:
  • Auf welche Bewerbungskanäle (Zeitung, Immobilienportale, Anzeigen…) setzen Sie?
  • Können Sie mit diesen Werbemaßnahmen Ihre Zielgruppe erreichen?
  • Welche Objektdarstellung ist für Ihre Zielgruppe die richtige?
    • Verkaufen Sie zum Beispiel ein typisches Einfamilienhaus an die Zielgruppe Familie, dann ist die verbildlichte Darstellungsweise „Einfamilienhaus in grüner Idyllie“ die bessere, als „Designerhaus für gehobene Ansprüche“

Besichtigungstermine

Der erste Besichtigungstermin steht an? Versuchen Sie für Kaufinteressenten eine angenehme Atmosphäre zu schaffen und sorgen Sie für einen positiven ersten Eindruck.

Versuchen Sie vorab mögliche Fragen der Interessenten aufzuschreiben und vorzubereiten. Hinterlassen Sie einen professionellen Eindruck bei den Interessenten und führen Sie Ihn durch das Verkaufsgespräch. Neben dem Exposee sollten Sie auch alle notwendigen Unterlagen bereithaben, mit denen Sie auf die Vorteile der Immobilie aufmerksam machen können.

Erfahrungsgemäß fragen die Interessenten nach Grundrissen, dem Energieausweis oder nach Nebenkosten.

Der Verkauf

Ein potenzieller Käufer bekundet sein ernsthaftes Interesse und steigt mit Ihnen in das entscheidende Verkaufsgespräch ein. Wenn Sie es gewohnt sind Preisverhandlungen zu führen sind Sie hier im klaren Vorteil. Wer sich dabei schwer tut, kann schnell sehr viel Geld verlieren.

Was müssen Sie beachten, damit der Verkaufspreis Ihren Vorstellungen entspricht?
  • Bereiten Sie auch das Verkaufsgespräch präzise vor und bleiben Sie dabei stets emotionslos und sachlich.
  • Falls Sie sich noch nicht über Ihren Wunschpreis im Klaren sind empfehlen wir Ihnen eine Immobilienbewertung. Auch die Untergrenze sollten Sie vor dem ersten Verkaufsgespräch festlegen.
  • Erfahrungsgemäß sprechen Interessenten bei der Besichtigung oft über Mängel und versuchen dadurch den Preis zu drücken. Falls Sie unsicher im Verhandeln sind, beauftragen Sie besser einen Makler. Auf Grund seiner Erfahrung kennt er unterschiedliche Verkaufsstrategien, die er gezielt anwenden kann.

Kaufabwicklung mit Notartermin

Der Kaufvertrag muss Angaben zum Grundbuch sowie Details zum Kaufgegenstand und zum Kaufpreis enthalten. Halten Sie alle Interessen und Absprachen fest. Damit der Käufer neuer Eigentümer wird, muss ein notariell beurkundeter Kaufvertrag unterzeichnet und eine Einverleibung im Grundbuch vorgenommen werden.

In Österreich bezahlt im Normalfall der Käufer die Vertragserrichtung und bestimmt somit den Notar oder Anwalt. Die Mitwirkung dieses Notars bei einem Kaufvertrag für Ihre Immobilie ist rechtlich vorgeschrieben.

Der entscheidende letzte Termin beim Hausverkauf ist der Notartermin. Erst durch ihn wird die Eigentumsübertragung wirksam sowie die Abwicklung finanzieller Aspekte geregelt.  Nach der Übermittlung aller notwendigen Unterlagen an den Notar kommt es zu einem Vertragsentwurf. Sowohl Sie als Verkäufer, als auch der Käufer bekommt einen Entwurf des Kaufvertrages zur Prüfung. Nach der Durchsicht können noch offene Fragen und Differenzen beider Parteien geklärt werden.

Nach der Beurkundung beginnt Ihr Notar mit der Abwicklung des Kaufvertrages und schafft alle Voraussetzungen, damit die Übergabe erfolgen kann.