Immobilienverkauf ohne Makler in Österreich: Ablauf, Kosten & Tipps
Sie möchten Ihre Immobilie, egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück, ohne Makler verkaufen? In diesem Ratgeber erfahren Sie Schritt für Schritt, wie der Immobilienverkauf ohne Makler in Österreich abläuft, wie Sie provisionsfrei verkaufen und welche Fehler Sie vermeiden sollten.
Letzte Überarbeitung Mai 2026
Immobilienverkauf ohne Makler: So läuft der Ablauf in Österreich
Gerade wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie in Österreich verkaufen, ist es wichtig, dass Sie sich über den gesamten Verkaufsprozess und Ablauf informieren. Wer das Haus oder die Wohnung privat verkauft, übernimmt jeden Schritt selbst, von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.
1. Immobilie bewerten: den realistischen Marktwert ermitteln
Über vergleichbare Verkaufsobjekte aus Ihrer Umgebung im Internet können Sie ein Gefühl für die aktuellen Marktpreise erhalten. Versuchen Sie anhand der Vergleichsobjekte den Wert Ihrer Immobilie realistisch einzuschätzen. Wichtig ist, dass Sie nicht aus der emotionalen Bindung zu Ihrer Immobilie den Kaufpreis zu hoch ansetzen. Ein potenzieller Käufer kauft die Immobilie und leider nicht Ihre Erinnerungen.
Fragen Sie Verwandte oder Bekannte nach deren persönlichen Einschätzung, was sie bereit wären, für Ihre Immobilie zu bezahlen. Fragen Sie auch diese, warum sie diesen Kaufpreis bezahlen würden. So erhalten Sie auch Pro- und Kontra-Argumente für jedes Verkaufsgespräch.
Damit Sie jedoch weder zu viel noch zu wenig für Ihre Immobilie fordern, empfehlen wir Ihnen trotzdem immer eine professionelle Immobilienbewertung. Sie können beispielsweise über unser Portal eine kostenlose Immobilienschätzung anfordern. Einen Überblick über regionale Immobilienpreise in Österreich finden Sie ebenfalls bei uns.
2. Die Objektvorbereitung
Versuchen Sie, Ihre Immobilie aus den Augen von Interessenten zu betrachten. Notieren Sie sich, wo kleine Reparaturen oder Erneuerungen notwendig sein werden. Diese können Sie entweder selbst vor dem Verkauf vornehmen oder Sie informieren Kaufinteressenten über die Beschädigungen und die Reparaturkosten.
Bevor Sie Fotos für das Inserat bzw. Exposé erstellen, sollten Sie persönliche Gegenstände wie Familienfotos oder Urlaubserinnerungen wegräumen. Dies gilt übrigens auch für Besichtigungen. Je weniger persönliche Gegenstände in der Immobilie zu finden sind, desto einfacher ist es für Käufer, sich die Immobilie als neues Zuhause vorzustellen.
Auch eine Grundregel für Fotos und Besichtigungstermine: Zuvor immer aufräumen. Dreckiges Geschirr, überfüllte Wäschekörbe und staubige Ablagen können viele Interessenten abschrecken und sollten von Ihnen unbedingt vermieden werden. Aufgeräumte und geputzte Immobilien sind sowohl auf Fotos als auch bei der Besichtigung Pflicht.
3. Die Unterlagen vorbereiten
Bereits vor der Exposé-Erstellung oder den ersten Besichtigungsterminen sollten Sie alle wichtigen Immobilien- und Verkaufsunterlagen vorbereiten. Es empfiehlt sich zudem, die Dokumente in einem einzigen Verkaufsordner aufzubewahren.
Wichtige Unterlagen für Ihren Immobilienverkauf sind:
(Je nach Immobilienart)
- Ein aktuelles Wertgutachten
- Ein aktueller Grundbuchauszug
- Ein Energienachweis der Immobilie
- Die Flurkarte (auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte)
- Alle Grundrisszeichnungen (auch der einzelnen Etagen)
- Die Wohnflächenberechnung der Immobilie
- Belege über Reparaturen, Zubauten, Umbauten, Sanierungen etc.
- Die Teilungserklärung bei Wohnungseigentum
- Protokolle der Eigentümerversammlung bei Wohnungseigentum
4. Exposé erstellen
Das Exposé gibt Interessenten den ersten Eindruck Ihrer Immobilie. Daher sollten nicht nur alle wichtigen Daten und Informationen darin festgehalten werden, sondern auch eine ansprechende Gestaltung ist wichtig.
Versuchen Sie, eine bildreiche Sprache zu verwenden und dem Interessenten mit Worten ein Bild der Immobilie zu malen. Platzieren Sie in Ihrem Exposé viele Bilder der Immobilie. Die Bilder sollten dabei in einer guten Qualität und bei guten Lichtverhältnissen aufgenommen werden. Sehr dunkle oder überbelichtete Bilder wirken unprofessionell und schrecken zum Teil ab.
Wichtige Objektdaten, die Sie in Ihrem Exposé nicht vergessen sollten:
- Größe des gesamten Objekts (Wohnfläche, Gartenfläche, Balkonfläche…)
- Baujahr des Hauses
- Anzahl der Zimmer
- Anzahl der Badezimmer und Toiletten
- Ausstattung der Immobilie
- Sind Kellerräume vorhanden?
- Wie viele Parkplätze gehören zur Immobilie?
- Größe der Terrasse, des Balkons oder des Gartens
5. Inserat veröffentlichen
Sobald Sie Ihr Exposé erstellt haben, können Sie sich an die Vermarktung der Immobilie machen. Wir empfehlen Ihnen, Ihre Immobilie bei möglichst vielen Immobilienportalen zu veröffentlichen.
Dabei ist es wichtig, dass Sie sich für Portale mit der richtigen Zielgruppe entscheiden. Wenn es sich bei Ihrer Immobilie um ein Anlageobjekt handelt, sollten Sie Portale wählen, die darauf spezialisiert sind. Definieren Sie eine Zielgruppe abhängig von Ihrer Immobilie. Die Vermarktung wird Ihnen leichter fallen, wenn Sie eine Vorstellung haben, wer Ihre Kaufinteressenten sein könnten.
Sie sollten auch Ihrer Familie, Bekannten und Freunden vom Verkauf erzählen, um so auch noch die Mundpropaganda anzukurbeln.
Sie können auch über unser Portal eine kostenlose Immobilieninserierung anfordern.
6. Besichtigungen durchführen
Bei Besichtigungen ist es wichtig, dass sich die Interessenten ein eigenes Bild des neuen Zuhauses ausmalen können. Daher sollten Sie auf ein sauberes Zuhause achten und persönliche Gegenstände wie Bilder wegräumen.
Selbstverständlich sollten Sie dem Interessenten gegenüber höflich, nett und entspannt sein. Wenn Sie gestresst oder unter Druck wirken, kann dies für Käufer abschreckend sein.
Versuchen Sie, alle Fragen möglichst offen zu beantworten und auch bei unangenehmeren Fragen nicht nach einer „Ausweichmöglichkeit“ zu suchen. Geben Sie Käufern den Eindruck, nicht ehrlich zu sein, springen diese sehr schnell wieder ab.
7. Kaufvertrag erstellen lassen
Wenn Sie einen potenziellen Käufer gefunden haben, können Sie sich an einen Notar oder Rechtsanwalt wenden. Diese entwerfen für Sie einen ersten Kaufvertrag.
Führen Sie mit dem Käufer eine weitere letzte Besichtigung durch. Wenn Sie die verbindliche Zusage für den Immobilienkauf erhalten, können Sie den Notar oder Rechtsanwalt über die Fertigstellung des Kaufvertrages informieren.
Wichtig: Bevor Sie den Kauf abschließen, lassen Sie sich vom Käufer die Finanzierungszusage der Bank geben. Dadurch können Sie sichergehen, dass der Käufer den benötigten Kredit erhält.
8. Kauf abschließen
Wenn der Kaufvertrag vorbereitet wurde und Sie die Finanzierungszusage vom Käufer erhalten haben, kann der Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet werden. Mit der Unterzeichnung wird auch der neue Besitzer im Grundbuch vorgemerkt.
Wurde Ihnen der Kaufpreis überwiesen, wird der Eigentümer im Grundbuch geändert und Sie können Ihrem Käufer den Schlüssel für sein neues Zuhause übergeben.
Unsere Checkliste für Hausverkäufer
Sie möchten Ihr Haus verkaufen? Dann fordern Sie jetzt unsere kostenlose Checkliste für Hausverkäufer an.
In unserer Checkliste für Hausverkäufer erfahren Sie unter anderem:
- Wie Sie Ihr Haus schnell & einfach verkaufen können
- Was Sie beim Verkauf beachten sollten
- Welche Fehler Sie vermeiden sollten
- Wie Sie den Verkaufspreis richtig ansetzen
- Wie & wo Sie Ihr Haus am besten inserieren
- Und noch vieles mehr…
Somit sollen Sie ideal für einen schnellen und einfachen Verkauf vorbereitet werden.
Immobilie provisionsfrei verkaufen, ohne Maklerprovision
Sie möchten Ihre Immobilie ohne die Unterstützung eines Maklers verkaufen, weil Sie so die Maklerprovision umgehen können?
Dann haben wir gute Nachrichten für Sie:
Als Immobilienverkäufer haben Sie die Möglichkeit, dass die Maklerprovision gänzlich an den Käufer übergeht bzw. Sie keine Provision bezahlen müssen.
Grundsätzlich wird die Maklerprovision in Österreich sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer bezahlt. Der Immobilienmakler kann die Provision aber auch nur dem Immobilienkäufer (bis zur gesetzlichen Höchstgrenze) in Rechnung stellen. Somit ist nur ein wenig Verhandlungsgeschick nötig, um mit dem Makler einen provisionsfreien Verkauf zu vereinbaren.
Konkret können Sie hier viel Geld sparen: Beim Immobilienkauf in Österreich zahlen Käufer und Verkäufer jeweils bis zu 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer an den Makler. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro sind das pro Partei bis zu 13.500 Euro netto, also rund 16.200 Euro inklusive Umsatzsteuer. Wer ohne Makler oder provisionsfrei verkauft, spart sich genau diesen Betrag. Das gesetzliche Bestellerprinzip gilt in Österreich seit 1. Juli 2023 nur für Wohnungsmietverträge, nicht für den Verkauf von Immobilien.
Wenn Sie lieber mit professioneller Unterstützung verkaufen, finden Sie über unsere Maklersuche für Österreich passende Ansprechpartner in Ihrer Region.
Keine Verkäufer-Provision bezahlen
Sie können sich aber auch ganz einfach an einen unserer Experten wenden. Diese lassen immer gerne mit sich verhandeln und ermöglichen einen provisionsfreien Verkauf.
Jetzt Immobilienbewertung anfordern und provisionsfrei verkaufen
Probleme beim Immobilienverkauf ohne Makler
Die Immobilienbewertung
Die meisten Immobilienbesitzer erhoffen sich beim Verkauf ihres Objektes, den Kaufpreis, den sie selbst einmal ausgegeben haben, wiederzubekommen bzw. den emotionalen Wert zusätzlich ablösen zu lassen.
Sollten Sie sich für einen Privatverkauf (Verkauf ohne Makler) entscheiden, empfehlen wir Ihnen deshalb, den Wert Ihrer Immobilie dennoch professionell schätzen zu lassen. Sie wollen schließlich kein Geld verlieren. Denn der tatsächliche Wert des Hauses oder der Wohnung kann Ihre Erwartungen oft über- oder untertreffen. Deswegen sollte eine Immobilie am besten immer professionell bewertet werden, damit Sie keine Verluste machen oder Ihnen potenzielle Käufer wegen zu hoher Preise abspringen.
Unkenntnisse des Verkäufers
Den Überblick über die Rechtslage zu erhalten und dann zu behalten, ist nicht ganz einfach. Vor allem wenn man eigentlich keinen ständigen Bezug zum Thema Immobilienverkauf hat. Als Verkäufer sind Sie bei bestimmten Themen in der Haftung. Deswegen ist es wichtig, genau zu wissen, was man beim Privatverkauf tut, sagt und verhandelt.
Emotionale Bindung
Viele Immobilienverkäufer verbinden ganz spezielle Erinnerungen mit ihrer Immobilie. Dabei besteht die Gefahr, dass Kritik an der Immobilie persönlich genommen wird.
Viele Besichtigungen, Telefonate und Nachrichten
Haben Sie eine Immobilie inseriert, erhalten Sie hoffentlich viele Anfragen. Das bedeutet aber auch, dass viele Rückfragen folgen werden. Sie werden viele Telefonate führen, die potenziellen Käufer auf Ernsthaftigkeit und Bonität prüfen, mit den Interessenten Besichtigungstermine abstimmen und durchführen müssen. Alles in allem viel Arbeit. Wenn Sie diese Art von Arbeit nicht gewohnt sind oder auch nicht mögen, ist ein Privatverkauf vielleicht auch nicht das richtige.
Unser Fazit zum Verkauf ohne Makler
Jedem Immobilienverkäufer ist wohl klar:
- Ein Verkauf der Wohnung oder des Hauses ist nicht einfach, erfordert viele Kenntnisse und nimmt Zeit in Anspruch.
- Auch wenn man sich mit dem Privatverkauf einer Immobilie vielleicht etwas Geld spart, kann Ihnen wiederum durch eine falsche Preiseinschätzung oder schlechte Verkaufsverhandlungen mit dem Käufer Geld entgehen.
- Grundsätzlich kann gesagt werden, dass ein Immobilienverkauf ohne Makler zwar funktioniert, aber nicht immer so erfolgversprechend ist. Wir empfehlen Ihnen deshalb beim Verkauf Ihrer Immobilie zumindest ein erstes Beratungsgespräch zu vereinbaren, denn über diesen Verkaufsweg haben Sie nicht nur mehr Möglichkeiten, sondern können sich oft auch viel Zeit einsparen.
Passenden Makler für Ihren Immobilienverkauf in Österreich finden
✓ Suchen Sie mit unserer Maklersuche den passenden Makler für Ihr Vorhaben
✓ Renommierte Makler direkt aus Ihrer Region
Was ist Ihre Immobilie wert?
Fordern Sie jetzt Ihre kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung an und erfahren Sie den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie.
Direkt zum passenden Service
Weitere Beiträge von Thomas Beck
Das könnte Sie auch interessieren
Immobilie mit Wohnrecht verkaufen
Ratgeber Immobilienverkauf Immobilie mit Wohnrecht verkaufen Sie möchten eine Immobilie mit aktivem Wohnrecht in Österreich verkaufen.…
Immobilienmakler oder -gutachter?
Ratgeber · Immobilienbewertung in Österreich Immobilienmakler oder Immobiliengutachter: Wen brauchen Sie? Makler oder Gutachter? Erfahren Sie…
Checkliste Hausverkauf
Kostenlose Checkliste Checkliste Hausverkauf in Österreich, Ihr Leitfaden zum erfolgreichen Hausverkauf Sie wollen Ihr Haus verkaufen?…
