Immobilien-Teilverkauf in Österreich

Die Beliebtheit des Konzepts des Immobilien-Teilverkaufs wächst stetig. Erfahren Sie von uns, wie dieses Konzept funktioniert und wie Sie einen passenden Käufer finden können.

Autor: Michael Eder

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Immobilien-Teilverkauf kurz erklärt

✔ Der Immobilien-Teilverkauf ermöglicht Eigentümern, einen Teil ihrer Immobilie zu verkaufen, während sie weiterhin darin wohnen.

✔ Der Verkäufer erhält sofortige Liquidität durch den Verkauf eines gewünschten Anteils der Immobilie.

✔ Trotz des Verkaufs bleibt das Recht bestehen, das Objekt lebenslang zu nutzen und davon zu profitieren.

✔ Der Käufer erwirbt lediglich einen stillen Anteil an der Immobilie, ohne aktive Mitspracherechte.

✔ Bei den Käufern handelt es sich meist um Unternehmen, die sich auf diesen Geschäftsfall spezialisiert haben.

✔ Verkäufer behalten Entscheidungsfreiheit für Veränderungen und profitieren von Wertsteigerungen.

✔ Für den verkauften Anteil muss der Verkäufer dem Käufer in der Regel eine Nutzungsgebühr bezahlen.

✔ Die Möglichkeit, den verkauften Anteil zu einem späteren Zeitpunkt zurückzukaufen, bleibt erhalten.

Funktionsweise Immobilien-Teilverkauf

Funktionsweise Immobilien-Teilverkauf
Das Prinzip

Der Immobilien-Teilverkauf ermöglicht es Eigentümern, einen bestimmten Anteil ihrer Immobilie zu verkaufen, während sie weiterhin ein lebenslanges Nutzungsrecht für das gesamte Objekt behalten.

Der Verkäufer entscheidet, wie viel Kapital er aus der Immobilie freisetzen möchte. Anhand dieses Betrags wird ermittelt, welcher Prozentsatz des Eigentums verkauft wird.

Der Käufer erwirbt diesen Teil und zahlt dem Verkäufer einen Einmalbetrag. Im Gegenzug erhält der Käufer ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Teil der Immobilie.

Teileigentum

Als Immobilienbesitzer verkaufen Sie einen Teil Ihres Haus oder Ihrer Wohnung. Wie hoch dieser Anteil ist, hängt von der Summe ab, die Sie als Verkaufserlös erzielen möchten. In Österreich werden meist maximal 50% der Immobilie bei einem Teilverkauf veräußert. 

Verkaufserlös

Wie hoch der Verkaufserlös ist, hängt davon wie viel Ihre Immobilie wert ist und wie viel Prozent davon Sie verkaufen möchten. In der Regel werden bei Immobilien-Teilverkäufen maximal 100.000 € von den Käufern als Summe bezahlt. Sehen Sie sich dazu unser Rechenbeispiel an.

Wert der Immobilie

Der Wert der Immobilie spielt eine maßgebliche Rolle. In der Regel legt ein neutrales Gutachten den Wert der Immobilie fest. Anschließend kann auf Basis dieses Werts und der Summe, die Sie haben möchten der Eigentumsanteil des Käufers berechnet werden. Sehen Sie sich dazu unser Rechenbeispiel an.

Nutzungsgebühr

Da Sie die Immobilie noch voll nutzen können, bezahlen Sie Ihrem Miteigentümer für seinen Anteil eine Nutzungsgebühr.

Instandhaltung & Entscheidungen
In der Regel wird im Kaufvertrag festgehalten, dass Sie ein lebenslanges Wohnrecht erhalten und Entscheidungen in einem bestimmten Rahmen ohne Abstimmung selbst treffen können. Es ist aber auch so, dass Sie für die Instandhaltung des Hauses oder der Wohnung verantwortlich sind.
Stiller Teilhaber

Als stiller Teilhaber hat der Käufer Rechte an dem verkauften Teil der Immobilie, jedoch ohne die üblichen Verantwortlichkeiten oder Entscheidungsbefugnisse, die mit dem Eigentum einhergehen. Der Käufer tritt in der Regel nicht öffentlich in Erscheinung und überlässt dem Verkäufer die Kontrolle über das Objekt. Diese Form der Beteiligung erlaubt es dem Verkäufer, die volle Nutzung der Immobilie aufrechtzuerhalten, während der Käufer von den finanziellen Vorteilen des Teilverkaufs profitiert.

Der stille Teilhaber agiert im Hintergrund, während der Verkäufer seine Immobilie weiterhin nach eigenen Wünschen nutzt.

Rückkaufmöglichkeit
In der Regel wird Ihnen als Verkäufer eine vertragliche Rückkaufmöglichkeit für den veräußerten Anteil zu definierten Konditionen eingeräumt.

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Rechenbeispiel

Höhe des Verkaufserlös, Verkaufsanteils und der Miete

Um Ihnen die mögliche Höhe des Verkaufserlös, Verkaufsanteils und der Miete zu veranschaulichen und die Berechnung verständlicher zu machen, haben wir ein fiktives Rechenbeispiel vorbereitet. Wir haben bewusst darauf geachtet, das Beispiel zu vereinfachen und mit klaren Begriffen (nicht den Fachbegriffen) zu arbeiten.

Ausgangssituation

  • Sie besitzen ein Haus mit 120m² und 500m² Grundstück.
  • Das Haus mit Grundstück ist laut Gutachten 650.000€ wert.
  • Sie möchten eine Summe von 100.000 € mit dem Teilverkauf erzielen.
Betrag
Immobilienwert laut Gutachten  €   650.000,00
Verkaufserlös -€  100.000,00
Ihr Anteil an der Immobilie in Prozent 84,62%
Anteil des Käufers an der Immobilie  in Prozent 15,38%
Nutzungsgebühr pro Monat  €           500,00
Auf was bezieht sich die monatliche Nutzungsgebühr?

Die monatliche Nutzungsgebühr wird vereinbart und basiert oft auf dem Wert des verkauften Teils sowie auf anderen Faktoren wie dem Immobilienwert und dem vereinbarten Fruchtgenussrecht. Diese Gebühr ähnelt in gewisser Weise einer Miete, jedoch ist sie spezifisch an den Teilverkauf und die Nutzung des Immobilienteils gebunden.

Die monatliche Nutzungsgebühr gewährleistet, dass der Käufer eine regelmäßige Einnahmequelle aus dem Verkauf erzielt, während der Verkäufer weiterhin die Vorteile des Lebens in seiner Immobilie genießt. Es ist wichtig, diese Gebühr bei der Planung eines Immobilien-Teilverkaufs zu berücksichtigen, da sie einen Einfluss auf die finanzielle Bilanz des Verkäufers hat und Teil der Vereinbarungen im Teilverkaufsvertrag ist.

Vorteile des Teilverkaufs

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Nutzungsrecht
Der Verkäufer behält das Recht, die gesamte Immobilie lebenslang zu nutzen, selbst nach dem Teilverkauf.
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Keine Einschränkungen

Der Teil-Verkäufer kann Veränderungen am Objekt vornehmen, ohne den Käufer zu konsultieren.

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Einmalzahlung

Der Verkäufer erhält eine sofortige Einmalzahlung vom Käufer.

P
Stiller Teilhaber

Der Käufer hat keine Mitspracherechte am Objekt und tritt nach außen nicht in Erscheinung.

Nachteile des Teilverkaufs

O
Monatliche Zahlungen

Der Verkäufer zahlt ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Teil der Immobilie.

O
Instandhaltung

Der Verkäufer ist weiterhin für die Instandhaltung der gesamten Immobilie verantwortlich.

O
Kosten

Es können Kosten für den Verkauf anfallen.

Geeignet für

Für wen bzw. welche Zielgruppen eignet sich ein Immobilien-Teilverkauf?

Der Immobilien-Teilverkauf eignet sich für eine vielfältige Zielgruppe, die unterschiedliche Bedürfnisse und Lebenssituationen haben:

  1. Senioren und Rentner: Ältere Menschen, die ihren Ruhestand genießen möchten, können durch den Teilverkauf Liquidität generieren, um ihre Lebensqualität zu erhöhen oder medizinische Versorgung zu finanzieren.
  2. Finanzielle Flexibilität: Personen, die kurz- bis mittelfristig finanzielle Ressourcen benötigen, können durch den Verkauf eines Teils ihrer Immobilie ihre Liquidität erhöhen.
  3. Immobilienbesitzer mit Veränderungsplänen: Menschen, die sich aufgrund sich ändernder Lebensumstände wie Heirat, Scheidung oder dem Auszug von Kindern anpassen müssen, können durch den Teilverkauf eine passende Lösung finden.
  4. Renovierung und Modernisierung: Der Verkauf eines Immobilienteils kann genutzt werden, um Renovierungen oder Modernisierungen durchzuführen, die den Wert der Immobilie steigern.
  5. Weiterhin in den eigenen vier Wänden leben: Personen, die emotional an ihrer Immobilie hängen und dennoch finanzielle Bedürfnisse haben, können durch den Teilverkauf weiterhin darin wohnen, ohne das volle Eigentum aufgeben zu müssen.
  6. Erbschaftsplanung: Bei der Verteilung von Erbschaften kann der Teilverkauf dazu beitragen, Vermögenswerte gerecht aufzuteilen, ohne dass die Hinterbliebenen das Zuhause verlassen müssen.
  7. Immobilieninvestoren: Investoren, die Interesse an Immobilien haben, können durch den Teilverkauf eine Beteiligung an Immobilien erwerben, ohne die Verwaltungs- und Instandhaltungsaufgaben zu übernehmen.

Der Immobilien-Teilverkauf bietet somit eine flexible Lösung für Menschen in verschiedenen Lebenslagen, die finanzielle Ressourcen benötigen, ohne ihre Immobilie vollständig aufgeben zu müssen.

Ablauf bei einem Immobilie-Teilverkauf

Egal für welchen Anbieter bzw. Käufer eines Immobilie-Teilverkauf Sie sich entscheiden, der Ablauf folgt meist der folgenden Struktur:

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Schritt 1: Festlegung der gewünschten Auszahlungssumme

Der erste Schritt besteht darin, dass Sie die gewünschte Auszahlungssumme definieren.

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Schritt 2: Ermittlung des Immobilienwerts

Ein neutraler und zertifizierter Gutachter wird beauftragt, den aktuellen Wert der Immobilie zu ermitteln. Dieses Gutachten bildet die Grundlage für den Verkaufsprozentsatz und die Auszahlungssumme.

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Schritt 3: Berechnung der Anteile und Nutzungsgebühr

Basierend auf der gewünschten Auszahlungssumme und dem ermittelten Immobilienwert wird der Prozentsatz des Immobilienanteils berechnet, der verkauft werden kann.

Auf Basis dieses Werts wird auch anschließend die Nutzungsgebühr für den Immobilienanteil festgelegt.

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Schritt 4: Angebot & Verkauf

Auf Basis der Daten erhalten Sie nun ein entsprechendes Angebot. Sind Sie mit dem Angebot einverstanden, erwirbt der Käufer diesen Teil und zahlt Ihnen den vereinbarten Einmalbetrag.

Voraussetzungen & FAQ

Der Immobilien-Teilverkauf bietet eine innovative Möglichkeit, Liquidität zu generieren, während man gleichzeitig in seiner vertrauten Umgebung bleibt. Damit dieser Prozess erfolgreich ablaufen kann, sind bestimmte Voraussetzungen zu beachten:

1. Eigentümerschaft

Um einen Immobilien-Teilverkauf durchzuführen, muss man natürlich Eigentümer einer Immobilie sein. Dies kann ein Einfamilienhaus, ein Reihenhaus oder eine Wohnung sein und darüber verfügen können. Wenn mehrere Personen eine Immobilie gemeinsam besitzen (z.B. ein Ehepaar), dann müssen beide dem Verkauf zustimmen.

2. Bedarf an Liquidität

Die Entscheidung für einen Teilverkauf sollte auf einem finanziellen Bedarf basieren. Das können dringende Ausgaben, Wünsche oder Investitionen sein, für die zusätzliche Liquidität benötigt wird.

3. Bereitschaft zum Teilverkauf

Der Immobilienbesitzer sollte offen sein, einen Teil seiner Immobilie zu verkaufen, während er gleichzeitig das Nutzungsrecht behält. Dies erfordert eine gründliche Überlegung und die Abwägung der Vor- und Nachteile.

4. Klare Vorstellungen

Es ist wichtig, klare Vorstellungen über die gewünschte Auszahlungssumme und den Verkaufsprozentsatz zu haben. Diese Entscheidungen beeinflussen den Umfang des Teilverkaufs und die daraus resultierende Liquidität.

Häufig gestellte Fragen

Was ist im Zusammenhang mit einem Immobilien-Teilverkauf das Fruchtgenussrecht?

Im Kontext eines Immobilien-Teilverkaufs bezieht sich das Fruchtgenussrecht auf das lebenslange Nutzungsrecht, das dem Verkäufer des Teils der Immobilie gewährt wird, der verkauft wurde. Es handelt sich um ein rechtliches Konzept, das sicherstellt, dass der Verkäufer trotz des Verkaufs eines Teils der Immobilie weiterhin das Recht hat, das gesamte Objekt zu nutzen und davon zu profitieren.

Konkret bedeutet dies, dass der Verkäufer, der das Fruchtgenussrecht besitzt, das Recht hat, in der Immobilie zu leben und sie zu nutzen, als wäre nichts verkauft worden. Dieses Recht erstreckt sich über den gesamten verbleibenden Zeitraum seines Lebens oder einen anderen vorher festgelegten Zeitraum, je nach den Bedingungen des Teilverkaufs.

Das Fruchtgenussrecht gibt dem Verkäufer nicht nur das Wohnrecht, sondern ermöglicht auch, Einkünfte aus der Immobilie zu erzielen, etwa durch Vermietung oder Nutzung. Die fruchtgenießende Person kann jedoch nicht über die Immobilie im Hinblick auf den bereits verkauften Teil verfügen oder diesen Teil erneut verkaufen, solange das Fruchtgenussrecht besteht.

Im Wesentlichen sichert das Fruchtgenussrecht dem Verkäufer des Teils der Immobilie, der verkauft wurde, eine lebenslange Nutzung und Kontinuität in seinem vertrauten Umfeld zu, ohne dass er auf die finanziellen Vorteile des Teilverkaufs verzichten muss. Es stellt sicher, dass der Verkäufer auch nach dem Verkauf seinen gewohnten Lebensstil beibehalten kann.

Kann ich meine Immobilie trotz des Teilverkaufs weiterhin nutzen?

Durch die Eintragung eines Fruchtgenussrechts behalten Sie das lebenslange Nutzungsrecht an der gesamten Immobilie, obwohl Sie einen Teil verkauft haben. Dies ermöglicht es Ihnen, Ihr Zuhause uneingeschränkt zu nutzen und darin zu leben, wie zuvor.

Kann ich den verkauften Anteil der Immobilie später zurückkaufen?

Ja, der Immobilien-Teilverkauf bietet die Möglichkeit, den verkauften Anteil jederzeit zurückzuerwerben. Dies bietet Flexibilität, falls sich Ihre Lebenssituation ändert oder Sie Ihre Immobilie in der Zukunft vollständig zurückhaben möchten.

Kann ich den restlichen Teil meiner Immobilie verkaufen, nachdem ich bereits einen Teil verkauft habe?

Ja, Sie haben die Flexibilität, entweder den verbleibenden Teil Ihrer Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen oder das Eigentum am Rest zu behalten. Diese Option ermöglicht es Ihnen, je nach Ihren zukünftigen Bedürfnissen zu handeln.

Meist bietet Ihnen der Käufer des bisher verkauften Anteils gesonderte Konditionen für den Kauf des restlichen Anteils an.

Kann ich Veränderungen an meiner Immobilie vornehmen, nachdem ich einen Teil verkauft habe?

Ja, als Eigentümer behalten Sie das Recht, Veränderungen an Ihrer Immobilie vorzunehmen, selbst nach dem Teilverkauf.

Ist ein Immobilien-Teilverkauf auch in anderen Ländern möglich?

Ja, auch in anderen Ländern gibt es Käufer, die Ihnen den Teilverkauf eines Hauses oder einer Wohnung ermöglichen. Wie ein Teilverkauf in Deutschland funktioniert, erfahren Sie auf unserem Partnerportal. 

Alternativen zum Teilverkauf

Für Immobilienbesitzer gibt es auch andere Alternativen, um eine Immobilie zu Geld zu machen.

Umkehrhypothek

Eine Umkehrhypothek ist eine Finanzierungsoption speziell für ältere Hausbesitzer.

Sie erhalten von einer Bank Darlehenszahlungen basierend auf dem Wert ihres Hauses, ohne monatliche Rückzahlungen leisten zu müssen. Die Rückzahlung erfolgt erst beim Verkauf des Hauses oder wenn sie ausziehen.

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Leibrente

Eine immobilienbezogene Leibrente, auch als Immobilienrente oder Immobilien-Leibrente bezeichnet, ist eine Finanzvereinbarung, bei der eine Person ihr Eigentum an eine andere Partei überträgt und im Gegenzug eine lebenslange Rente oder regelmäßige Zahlungen erhält. Im Wesentlichen verkauft der Eigentümer sein Haus oder eine andere Immobilie an einen Käufer (oft Investoren oder Institutionen), behält jedoch das Recht, in der Immobilie zu leben, solange er lebt.

➥ Mehr erfahren

Immobilie ganz verkaufen

Selbstverständlich besteht auch die Möglichkeit, die gesamte Immobilie zu veräußern. Falls Sie weiterhin in der Immobilie leben möchten, könnte eine Alternative darin bestehen, einen Mietvertrag für die Immobilie abzuschließen und diesen als Grundlage für einen möglichen Verkauf zu verwenden.

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Unser Autor
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Michael Eder

Michael Eder ist ein erfahrener Immobiliengutachter und -Makler.

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