Vermietete Wohnung verkaufen in Österreich
Sie möchten eine Wohnung verkaufen, die an eine dritte Partei vermietet ist? In diesem Ratgeber erfahren Sie Schritt für Schritt, welche Rechte Mieter haben, wann eine Kündigung möglich ist und welche Steuern beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung in Österreich anfallen.
Kann ich eine vermietete Wohnung trotz Mieter verkaufen?
Grundsätzlich können Sie Ihre Wohnung in Österreich trotz bestehendem Mietverhältnis verkaufen. Wichtig ist aber, dass Sie vor dem Verkauf einige rechtliche Punkte beachten.
Durch den Verkauf wird das Mietverhältnis nicht automatisch aufgelöst. Zudem hat Ihr Mieter bestimmte Rechte bezüglich Ankündigungen, Fotos und Besichtigungsterminen, die Sie als Verkäufer einhalten müssen.
Frühzeitige Ankündigung
Den Verkauf der Wohnung sollten Sie Ihrem Mieter früh genug ankündigen. Fotos von der Wohnung dürfen nämlich nur mit der Zustimmung des Mieters gemacht werden.
Auch Besichtigungstermine müssen dem Mieter frühzeitig mitgeteilt werden. Ohne die Zustimmung des Mieters dürfen Sie auch als Vermieter die Wohnung nicht betreten. Trotzdem muss der Mieter Ihnen Besichtigungen ermöglichen.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Anders als oft angenommen, hat ein Mieter in Österreich in der Regel kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Ein solches besteht nur, wenn es ausdrücklich vereinbart und im Grundbuch eingetragen wurde, oder in besonderen Fällen wie bei Genossenschaftswohnungen.
Ist ein Vorkaufsrecht eingetragen, darf der Mieter anstelle Ihres Käufers zu den gleichen Konditionen in den Kaufvertrag eintreten. Ob eines besteht, sehen Sie im Grundbuchauszug.
Was ist eine vermietete Wohnung wert?
Eine vermietete Wohnung erzielt fast immer einen niedrigeren Preis als eine vergleichbare leerstehende Wohnung. Der Grund: Der Käufer kann die Wohnung nicht sofort selbst nutzen und übernimmt den bestehenden Mietvertrag mitsamt Miethöhe und Kündigungsschutz.
Als Faustregel liegt der Abschlag häufig bei etwa 20 bis 30 Prozent gegenüber dem leerstehenden Zustand. Wie hoch er ausfällt, hängt vor allem ab von:
- der Höhe der laufenden Miete im Verhältnis zur Marktmiete (ein alter, günstiger Mietvertrag drückt den Preis stärker),
- der Art des Mietvertrags (befristet oder unbefristet) und der Restlaufzeit,
- der Käufergruppe: Für Anleger zählt die laufende Rendite, Eigennutzer zahlen für vermietete Objekte dagegen kaum den vollen Preis.
Den realistischen Wert Ihrer vermieteten Wohnung ermitteln Sie am besten mit einer kostenlosen Bewertung.
Kündigung des Mietverhältnisses beim Wohnungsverkauf
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, bleibt das aktuelle Mietverhältnis grundsätzlich bestehen.
Denn in Österreich gilt: Kauf bricht Miete nicht.
Das Mietverhältnis kann nur in bestimmten Fällen beendet werden, etwa bei Zahlungsversäumnissen, Ablauf des Mietvertrages, Kündigung durch den Mieter oder Eigenbedarf des Käufers.
Unbefristetes Mietverhältnis kündigen
Ein unbefristeter Mietvertrag kann nur im Falle eines schwerwiegenden Versäumnisses des Mieters gekündigt werden.
Befristetes Mietverhältnis kündigen
Ein befristeter Mietvertrag kann nach Ablauf der Befristung gekündigt werden oder wenn, wie beim unbefristeten Mietvertrag, ein Versäumnis vorliegt.
Kündigung durch Mieter
Der Mieter hat das Recht, sowohl befristete als auch unbefristete Mietverträge unter Einhaltung der Kündigungsfrist (meist 3 Monate) zu kündigen.
Kündigung durch Käufer
Ihr Käufer hat die Möglichkeit, Eigenbedarf anzumelden, sollte er die Wohnung selbst nutzen oder einem Familienmitglied überlassen wollen. Dadurch wird das Mietverhältnis beendet. Wenn er die Wohnung nicht für den Eigenbedarf nutzt, bleibt das Mietverhältnis bestehen.
Vermietete Wohnung mit oder ohne Makler verkaufen?
Sie können sich natürlich selbst um den Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung kümmern. Jedoch müssen Sie dafür viel Zeit aufwenden und die Rechte Ihres Mieters genau kennen und beachten.
Daher empfehlen wir, den Verkauf einer vermieteten Wohnung in Österreich immer über einen erfahrenen Immobilienmakler abzuwickeln.
Vorteile eines Immobilienmaklers:
- Das Netzwerk, Ein Immobilienmakler hat viele wertvolle Kontakte, wodurch einfacher & schneller ein passender Käufer gefunden werden kann.
- Das Know-how, Ein Immobilienmakler kennt den regionalen Markt und weiß, worauf Interessenten besonderen Wert legen.
- Weniger Arbeitsaufwand, Ein Immobilienmakler übernimmt für Sie alle Aufgaben beim Immobilienverkauf. Sie können sich entspannt zurücklehnen.
Mehr Informationen zum Thema Immobilienverkauf mit oder ohne Makler erfahren Sie in unserem Beitrag. Wie sich die Provision in den einzelnen Bundesländern zusammensetzt, zeigt Ihnen unsere Übersicht zu den Maklerkosten in Österreich.
Welche Steuern fallen beim Verkauf einer vermieteten Immobilie an?
Für Sie als Wohnungsverkäufer fällt grundsätzlich nur die sogenannte Immobilienertragssteuer (Immo-ESt) an.
Der Gewinn aus dem Wohnungsverkauf unterliegt der österreichischen Immobilienertragssteuer. Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen den damaligen Anschaffungskosten und dem heutigen Verkaufspreis.
Wie hoch die Steuer in Ihrem Fall ist, hängt davon ab, wann Sie die Wohnung gekauft haben:
- Kauf vor dem 31. März 2002
Diese Immobilien gelten als „Altfälle“. In diesen Fällen wird eine Einkommensteuer von 4,2 % des Verkaufserlöses verrechnet. - Kauf nach dem 31. März 2002
Diese Immobilien gelten als „Neufälle“. Für Neufälle gilt der volle Steuersatz von 30 % des Veräußerungserlöses.
Mehr Informationen über die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Österreich finden Sie auf der Webseite oesterreich.gv.at.
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