Eine vermietete Wohnung verkaufen

Das sollten Sie beachten

Sie wollen eine Wohnung verkaufen, welche Sie an eine dritte Partei vermietet ist? In diesem Blogartikel erfahren Sie, wie Sie diese Herausforderung bewältigen…

Letzte Überarbeitung März 2022

Thomas Beck

Thomas Beck

Immobilienexperte

1. Ist der Verkauf möglich?
3. Mit oder ohne Makler
4. Steuern beim Verkauf

Kann ich eine Wohnung trotz Mieter verkaufen?

Grundsätzlich können Sie Ihre Wohnung trotz bestehendem Mietverhältnis verkaufen. Es ist aber wichtig, dass Sie vor dem Verkauf einiges beachten.

Wichtig ist nur, dass Sie beachten, dass durch den Verkauf das Mietverhältnis nicht automatisch aufgelöst wird. Zudem hat der Mieter Ihrer Wohnung auch bestimmte Rechte bezüglich Ankündigungen, Fotos und Besichtigungsterminen, welche Sie beachten müssen.

Frühzeitige Ankündigung

Der Verkauf der Wohnung sollten Sie Ihrem Mieter früh genug ankündigen. Fotos von der Wohnung dürfen nämlich nur mit der Zustimmung des Mieters gemacht werden.

Auch Besichtigungstermine müssen dem Mieter frühzeitig mitgeteilt werden. Ohne die Zustimmung des Mieters dürfen Sie auch als Vermieter die Wohnung nicht betreten. Trotzdem muss der Mieter Ihnen Besichtigungen ermöglichen.

Vorkaufsrecht des Mieters

In vielen Fällen haben die Mieter ein sogenanntes „Vorkaufsrecht“.

Für Sie bedeutet das, dass der Mieter das Recht hat, anstelle Ihres Käufers zu den gleichen Konditionen in den Kaufvertrag einzutreten.

Wenn Sie wissen möchten, ob Ihre Mieter ein Vorkaufsrecht hat, sollten Sie dies im Grundbuchauszug nachsehen. Denn ein Vorkaufsrecht wird automatisch im Grundbuch eingetragen.

Kündigung des Mietverhältnisses

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, bleibt das aktuelle Mietverhältnis grundsätzlich bestehen.

Denn in Österreich gilt: Kauf bricht Miete nicht.

Das Mietverhältnis kann nur in bestimmten Fällen beendet werden wie Zahlungsversäumnissen, Ablauf des Mietvertrages, Kündigung durch den Mieter und Eigenbedarf des Käufers.

Unbefristetes Mietverhältnis kündigen

Ein unbefristeter Mietvertrag kann nur im Falle eines schwerwiegenden Versäumnisses des Mieters gekündigt werden.

Befristetes Mietverhältnis kündigen

Ein befristeter Mietvertrag kann nach Ablauf der Befristung gekündigt werden oder wenn wie im Falle des unbefristeten Mietvertrages ein Versäumniss vorliegt.

Kündigung durch Mieter

Der Mieter hat das Recht sowohl befristete als auch unbefristete Mietverträge unter Einhaltung der Kündigungsfrist (meist 3 Monate) zu kündigen.

Kündigung durch Käufer

Ihr Käufer hat die Möglichkeit, Eigenbedarf anzumelden, sollte dieser die Wohnung selbst nutzen wollen oder einem Familienmitglied geben. Dadurch wird das Mietverhältniss beendet. Wenn er die Wohnung nicht für den Eigenbedarf nutzt, bleibt das Mietverhältnis bestehen.

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Vermietete Wohnung mit oder ohne Makler verkaufen?

Sie können sich natürlich selbst um den Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung kümmern. Jedoch müssen Sie dafür auch viel Zeit aufwenden und die Rechte Ihres Mieters kennen und beachten.

Daher empfehlen wir, den Verkauf immer über einen Immobilienmakler abzuwickeln.

Vorteile eines Immobilienmaklers:

  • Das Netzwerk – Ein Immobilienmakler hat viele wertvolle Kontakte, wodurch einfacher & schneller ein passender Käufer gefunden werden kann.
  • Das Know-How – Ein Immobilienmakler kennt den regionalen Markt und weiß, worauf Interessenten besonderen Wert legen.
  • Weniger Arbeitsaufwand – Ein Immobilienmakler übernimmt für Sie alle Aufgaben beim Immobilienverkauf. Sie können sich entspannt zurücklehnen.

Mehr Informationen zum Thema Immobilienverkauf mit oder ohne Makler erfahren Sie in unserem Beitrag.

Welche Steuern fallen für den Verkauf einer vermieteten Immobilie an?

Für Sie als Wohnungsverkäufer fällt grundsätzlich nur die sogenante Immobilienertragssteuer (Immo-ESt) an.

Der Gewinn aus dem Wohnungsverkauf unterliegt der österreichischen Immobilienertragssteuer. Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen den damaligen Anschaffungskosten und dem heutigen Verkaufspreis.

Wie hoch die Steuer in Ihrem Fall ist, hängt davon ab, wann Sie die Wohnung gekauft haben:

  • Kauf vor dem 31. März 2002
    Diese Immobilien gelten als „Altfälle“. In diesen Fällen wird eine Einkommensteuer von 4,2% des Verkaufserlöses verrechnet.
  • Kauf nach dem 31. März 2002
    Diese Immobilien gelten als „Neufälle“. Für Neufälle gilt der volle Steuersatz von 30% des Veräußerungserlöses.

Mehr Informationen über die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Österreich können Sie auf der Webseite oesterreich.gv.at finden.

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