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Eine vermietete Wohnung verkaufen
– Das sollten Sie beachten

Sie wollen eine Wohnung verkaufen, welche Sie an einen dritten vermietet haben und wissen nicht wie hier die Rechtslage aussieht? Kein Problem
– Wir haben für Sie recherchiert und wissen, was Sie beachten müssen, um eine vermietete Wohnung richtig zu verkaufen.

Kann eine vermietete Wohnung verkauft werden?

Grundsätzlich kann eine Wohnung trotz bestehendem Mietverhältnis verkauft werden. Sie sollten dabei aber einiges beachten:

  • Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
  • Wurde der Mieter früh genug in Kenntnis gesetzt?
  • Habe ich die Zustimmung des Mieters, um Fotos der Wohnung zu machen?

 Auch bei Besichtigungsterminen sollten Sie diese immer mit dem Mieter absprechen und ihm immer früh genug Bescheid geben.

Der Mietvertrag

Natürlich spielt der abgeschlossene Mietvertrag eine wichtige Rolle dafür, wie gut sich eine vermietete Wohnung verkaufen lässt und welche Interessengruppe Sie ansprechen sollten.

Langzeitmieter

Haben Sie die Wohnung langfristig vermietet, sollte dies auch für die Interessenten ein ansprechendes Modell sein. Vor allem in Ballungsräumen sind diese Immobilien besonders interessant, da sich hier über die Jahre oft ein stetiger Wertzuwachs ergibt. Die laufende Rendite wird zwar aufgrund der fast gleichbleibenden Miteinnahmen nicht regelmäßig steigen, jedoch ist bei einem Verkauf mit hohen Gewinnen zu rechnen. Das sollten Sie Interessenten im Gespräch erläutern um so einen weiteren Kaufanreiz zu schaffen.

Befristete Mietverträge

Bei Wohnung mit befristeten Mietverträgen werden häufig die Mieter gewechselt. Dies kann für einen Immobilienkäufer gerade bei Wohnung in ländlicheren Gegenden ein Risiko darstellen, da die Wohnungen in der Zwischenzeit oft längere Zeit Leerstehen. Jedoch haben die häufig wechselnden Mieter auch einen Vorteil. Gerade in Ballungsräumen können somit nämlich stets steigende Renditen erzielt werden.

Kann der Mietvertrag vor Verkauf aufgelöst werden?

Das hängt in erster Linie von den Regelungen im Mietvertrag ab. Zum einen haben viele Mieter ohnehin einen befristeten Mietvertrag auf z. B. 3 Jahre. Viele Vermieter vereinbaren aber auch eine Verkaufsklausel, welche besagt, dass bei einem geplanten Verkauf das Mietverhältnis vorzeitig aufgelöst werden darf. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, ziehen Sie am besten noch einen Anwalt mit rein.

Sollten Sie keine Vereinbarungen getroffen haben, wird der Wohnungskäufer automatisch zum Vermieter und muss dementsprechend auch alle Rechte und Pflichten übernehmen. Das Mietverhältnis läuft also normal weiter und der neue Vermieter hat auch kein Recht auf Änderung des Mietvertrags.

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Das Thema Steuern

Natürlich spielen auch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung die Steuern eine wichtige Rolle. Sowohl für Verkäufer als auch Käufer.

Steuern für den Verkäufer

Die Immobiliensteuer fällt bei Immobilienverkäufen und -käufen an und der Verkaufsgewinn unterliegt der Einkommensteuerpflicht. Die genaue Höhe der Steuer hängt davon ab, wann die Immobilie gekauft wurde.

  • Alle Immobilien, welche vor dem 31.03.2002 erworben wurden, nennt man Altfälle und hier fällt eine Einkommensteuer von 2,4% auf den Veräußerungsgewinn an.
  • Bei Neufällen, welche nach dem 31.03.2002 erworben wurden, gilt der Einkommensteuersatz in voller Höhe von 30% auf den Veräußerungsgewinn.

Steuern für den Käufer

Vermietete Wohnung sind gerade bei Kapitalanlegern sehr beliebt und gerade diese setzten sich oft mit diesem Thema auseinander. Der Immobilienwert kann über die gesamte Haltungsdauer abgeschrieben werden. Genauso können auch erzielte Verluste von der Steuer abgesetzt werden, indem der Besitzer Kredit- und Bewirtungskosten von der Einkommensteuererklärung geltend machen.

Mit oder ohne Makler?

Auch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung ist es am einfachsten, wenn man einen Immobilienmakler hinzuzieht.

  • Immobilienmakler haben viele wertvolle Kontakte, so kann schneller ein Kapitalanleger gefunden werden
  • Das umfassende Wissen rund um Rendite und Steuer erlaubt es Maklern, den Interessenten möglich Renditen zu berechnen. Dies ist oft ein guter Kaufanreiz.
  • Da gerade Kapitalanleger oft nicht das erste Mal in eine Wohnung investieren, kann es sein, dass dieser bei Ihrem Makler schon bekannt ist. Der Immobilienmakler kann das Exposé also schnell an Interessenten schicken und so kann eine vermietete Wohnung oft schneller verkauft werden.
  • Bei der Preisverhandlung wissen Immobilienmakler oft genau, was Sie wann sagen müssen um den Kapitalanleger um den Finger wickeln zu können.

Wenn Sie mehr über das Thema Immobilienverkauf über einen Makler wissen möchten, informieren Sie sich am besten hier.

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