Was Sie bei der Mieterauswahl beachten sollten

Die Suche nach dem perfekten Mieter kann für Immobilienbesitzer eine anspruchsvolle Aufgabe sein. Die Auswahl des richtigen Mieters ist entscheidend, um langfristigen Erfolg und eine harmonische Wohnatmosphäre zu gewährleisten.

In diesem Ratgeberbeitrag werden wichtige Aspekte beleuchtet, auf die Immobilienbesitzer bei der Mieterauswahl achten sollten.

Autor: Sabine Dobler

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Mieterauswahl für Vermieter

Warum die Mieterauswahl wichtig ist

Warum die Mieterauswahl wichtig ist

Ein ungeeigneter Mieter kann erhebliche Kopfschmerzen verursachen, Schäden anrichten und mittelfristig den Immobilienwert mindern.

Daher ist die Auswahl des passenden Mieters für jeden Vermieter von großer Bedeutung. Es ist ratsam, eine klare Vorstellung davon zu haben, welcher Mieter zur Immobilie passt (beispielsweise ist eine fünfköpfige Familie nicht unbedingt der geeignete Mieter für eine 50 m² Wohnung).

Zusätzlich sollten Vermieter den Mieter auf bestimmte Aspekte überprüfen und einen professionellen Mietvertrag vorbereiten.

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Dann lassen Sie sich unterstützen.

Sie können entweder selbst die Prüfungen und Auswahl durchführen oder sich von einem Immobilienmakler unterstützen lassen. Diese verfügen in der Regel über Erfahrung in der Auswahl und möglicherweise bereits passende Mieteranfragen in ihrer Datenbank.

Vorgangsweise bei der Mieterauswahl

Diese Punkte sollten Sie bei der Mieterauswahl auf alle Fälle beachten. 

Die Erstellung eines klaren Mieterprofils
Bevor der Auswahlprozess beginnt, ist es ratsam, ein klares Profil des gewünschten Mieters zu erstellen. Hierbei sollten Faktoren wie Beruf, Einkommen, Familienstand und Haustierbesitz berücksichtigt werden. Ein gut definiertes Profil erleichtert die Vorauswahl und spart Zeit.
Sorgfältigen Bonitätsprüfung
Die finanzielle Stabilität eines Mieters ist von entscheidender Bedeutung. Eine gründliche Bonitätsprüfung sollte Standardpraxis sein, um sicherzustellen, dass der potenzielle Mieter in der Lage ist, die Miete regelmäßig zu zahlen. Eine gute Bonität ist ein Indikator für Zuverlässigkeit und finanzielle Verantwortung.
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Referenzen einholen

Referenzen bieten einen Einblick in das bisherige Mietverhalten des potenziellen Mieters. Fragen Sie nach Referenzen von vorherigen Vermietern und prüfen Sie, ob es Probleme mit der Pünktlichkeit der Mietzahlungen oder Beschwerden über das Verhalten des Mieters gab. Dieser Schritt hilft, mögliche Probleme im Voraus zu erkennen.

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Persönliches Gespräch
Ein persönliches Treffen mit dem potenziellen Mieter ermöglicht es, einen Eindruck von der Persönlichkeit zu gewinnen. Klären Sie offene Fragen, besprechen Sie Erwartungen und stellen Sie sicher, dass die Chemie zwischen Vermieter und Mieter stimmt. Dies trägt zu einer harmonischen Beziehung während der Mietdauer bei.
Strukturierter Mietvertrag

Ein klar formulierter Mietvertrag ist entscheidend, um die Rechte und Pflichten beider Parteien zu schützen. Immobilienbesitzer sollten sicherstellen, dass alle relevanten Bestimmungen im Vertrag festgehalten sind, um mögliche Missverständnisse zu vermeiden.

Gefahren bei der falschen Auswahl

Die Auswahl eines ungeeigneten Mieters kann für Immobilienbesitzer schwerwiegende Konsequenzen haben.

Finanzielles Risiko

Eine unzureichende Bonitätsprüfung oder das Vernachlässigen von Referenzen können zu finanziellen Risiken führen. Ein zahlungsunfähiger Mieter kann zu ausstehenden Mietzahlungen führen, was nicht nur Einnahmeverluste bedeutet, sondern auch rechtliche Schritte und Räumungsverfahren erforderlich machen kann.

Schäden an der Immobilie

Ein Mieter, der wenig Sorgfalt im Umgang mit der gemieteten Immobilie zeigt, kann zu erheblichen Schäden führen. Vernachlässigung von Reparaturen, unsachgemäße Pflege oder sogar Vandalismus können das Eigentum stark beeinträchtigen und zusätzliche finanzielle Belastungen für den Vermieter bedeuten.

Störungen des Hausfriedens

Darüber hinaus können Konflikte und Störungen des Hausfriedens auftreten, wenn der Mieter nicht den Erwartungen entspricht. Lärm, unsachgemäße Pflege der Immobilie oder rechtliche Probleme aufgrund von Vertragsverletzungen sind mögliche Folgen.

Rechtliche Auseinandersetzungen

Falsche Mieterauswahl kann zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen. Vertragsverletzungen, Nichtzahlung der Miete oder andere Probleme können gerichtliche Schritte erforderlich machen, was nicht nur zeitaufwendig, sondern auch kostspielig ist.

Auswirkungen auf den Immobilienwert
Die falsche Mieterauswahl kann langfristige Auswirkungen auf den Wert der Immobilie haben. Vernachlässigung und Schäden können dazu führen, dass die Immobilie an Wert verliert, was sich wiederum auf potenzielle zukünftige Verkäufe oder Vermietungen negativ auswirken könnte.

Was Sie rechtlich bei der Mieterauswahl beachten müssen

Die Mieterauswahl ist nicht nur eine Frage der Präferenz, sondern unterliegt auch rechtlichen Rahmenbedingungen. 

Hier sind einige rechtliche Aspekte, die Vermieter bei der Mieterauswahl berücksichtigen sollten:

Gleichbehandlung und Antidiskriminierung
  • Vermieter dürfen Mieter nicht aufgrund von Geschlecht, Rasse, Religion, ethnischer Herkunft, Behinderung oder anderer geschützter Merkmale diskriminieren.
  • Die Auswahl sollte objektiv und nach neutralen Kriterien erfolgen, um Diskriminierung zu vermeiden.
Datenschutz
  • Vermieter müssen sicherstellen, dass sie die Datenschutzbestimmungen einhalten, wenn sie persönliche Informationen von Mietinteressenten sammeln und speichern.
  • Die Weitergabe von persönlichen Informationen ohne Zustimmung des Mieters ist in vielen Ländern rechtlich untersagt.
Bonitätsprüfung
  • Eine Bonitätsprüfung ist üblicherweise erlaubt, aber Vermieter müssen sicherstellen, dass sie alle Bewerber gleich behandeln und keine diskriminierenden Kriterien verwenden.
  • Die Zustimmung des Mieters zur Bonitätsprüfung sollte schriftlich eingeholt werden.
Transparenz im Mietvertrag
  • Der Mietvertrag sollte klar und transparent sein. Versteckte Klauseln oder rechtlich fragwürdige Bedingungen könnten zu Problemen führen.
  • Vereinbarungen sollten den lokalen Gesetzen entsprechen und die Rechte und Pflichten beider Parteien deutlich festlegen.
Nichteinmischung in die Privatsphäre
  • Vermieter dürfen nicht unberechtigt in die Privatsphäre der Mieter eingreifen. Das Recht auf Privatsphäre ist gesetzlich geschützt.
  • Beispielsweise dürfen Vermieter nicht ohne Zustimmung des Mieters die Mietwohnung betreten, es sei denn, es liegt ein Notfall vor oder es besteht ein anderer gesetzlicher Grund.
Haustierpolitik
  • Wenn Vermieter Haustierbeschränkungen haben, müssen diese klar im Mietvertrag angegeben werden.
  • In einigen Regionen kann es gesetzliche Bestimmungen geben, die das Recht von Mietern auf Haustierhaltung schützen.

Checklist für die Mieterauswahl

  1. Erstellung eines klaren Mieterprofils:
    • Beruf und Einkommen des Mieters
    • Familienstand und Anzahl der Personen
    • Haustierbesitz und spezielle Anforderungen
  2. Bonitätsprüfung:
    • Überprüfung der Kreditwürdigkeit des Mieters
    • Einkommensnachweise und Arbeitsvertrag
    • Überprüfung von Zahlungsverhalten in der Vergangenheit
  3. Referenzen einholen:
    • Vorherige Vermieter kontaktieren und Referenzen einholen
    • Überprüfung von Mietverhalten, Pünktlichkeit der Zahlungen und eventuellen Beschwerden
  4. Persönliches Gespräch führen:
    • Ein persönliches Treffen mit dem potenziellen Mieter arrangieren
    • Offene Kommunikation über Erwartungen und Regeln
    • Einschätzung der Persönlichkeit und der Umgangsformen
  5. Berücksichtigung von Wohnhistorie:
    • Überprüfung der Wohnhistorie, einschließlich Dauer der vorherigen Mietverhältnisse
    • Gründe für Umzüge oder vorzeitige Beendigungen von Mietverträgen klären
  6. Klare Formulierung des Mietvertrags:
    • Eindeutige Formulierung aller Vertragsbedingungen
    • Festlegung von Pflichten und Verantwortlichkeiten beider Parteien
    • Regelungen zu Mietdauer, Kündigungsfristen und eventuellen Sondervereinbarungen
  7. Routinemäßige Inspektionen und Wartung:
    • Festlegung von Regelungen für routinemäßige Inspektionen der Immobilie
    • Klärung von Verantwortlichkeiten für kleinere Reparaturen und Instandhaltung
  8. Berücksichtigung von Gemeinschaftsregeln:
    • Klärung von Gemeinschaftsregeln und eventuellen Einschränkungen
    • Überprüfung, ob der Mieter diese Regeln akzeptiert und einhält
  9. Versicherungsnachweis:
    • Überprüfung, ob der Mieter eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat
    • Klärung von Versicherungsverpflichtungen für den Vermieter
  10. Notfallkontaktinformationen:
    • Erhalt von zuverlässigen Notfallkontaktinformationen des Mieters
    • Klärung von Verfahren bei Notfällen oder dringenden Angelegenheiten

Finanzielles bei der Vermietung

Wer bezahlt den Immobilienmakler

Möchten Sie Ihre Immobilie über einen Immobilienmakler an einen Mieter vermitteln und beauftragen diesen damit, müssen Sie auch die Kosten des Immobilienmakler bezahlen. Dieser Vorgang wird Bestellerprinzipp genannt.

Was bedeutet das Bestellerprinzip?

  • Derjenige, der den Makler beauftragt hat, muss die Maklerprovision tragen.
  • Für über einen Makler inserierte Immobilien darf dem Mieter keine Vermittlungsprovision mehr berechnet werden.
  • Die Regelung betrifft ausschließlich die Immobilienvermietung, nicht den Verkauf, sowie nicht Gewerbeimmobilien und gewerbliche Vermietungen.

Wie bestimme ich den Mietpreis

Die Festlegung der Mietpreise ist für Vermieter ein entscheidender Schritt und erfordert eine sorgfältige Abwägung verschiedener Faktoren. Eine gründliche Marktanalyse ist unerlässlich, um die aktuellen Mietpreise in der Region zu verstehen. Dabei sollten ähnliche Immobilien in der Umgebung verglichen werden, um einen realistischen Preisrahmen zu ermitteln.

Die Lage der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle. Begehrte oder gut angebundene Gebiete können höhere Mieten rechtfertigen. Ebenso beeinflusst der Zustand der Immobilie den Mietpreis. Gut gepflegte und modernisierte Wohnungen können höhere Mieten erzielen als solche in schlechtem Zustand.

Ausstattung und Extras sollten ebenfalls in die Überlegungen einfließen. Parkplätze, möblierte Räume oder Gartennutzung können einen höheren Mietpreis rechtfertigen. Es ist wichtig, die Betriebskosten und Nebenkosten angemessen in die Miete zu integrieren und im Mietvertrag klarzulegen, welche Kosten vom Mieter zu tragen sind.

Vermieter sollten auch die örtlichen Mietpreisbegrenzungen und -spiegel berücksichtigen. Einige Regionen haben Gesetze, die die Erhöhung der Miete begrenzen. Es ist wichtig, die wirtschaftlichen Verhältnisse der Zielgruppe zu berücksichtigen, um eine erschwingliche Miete sicherzustellen und Leerstand zu vermeiden.

Was ist bei der Kaution wichtig

Die Mietkaution ist ein entscheidender Bestandteil des Mietverhältnisses, der sowohl den Vermieter als auch den Mieter schützt. Es ist wichtig, gesetzliche Regelungen zu beachten und die Höhe der Kaution klar im Mietvertrag festzulegen. Die Kaution sollte separat von persönlichen Finanzen auf einem speziellen Kautionskonto verwaltet werden, um Transparenz zu gewährleisten.

Bei der Einzahlung der Kaution ist es ratsam, dem Mieter einen klaren Beleg auszustellen und vor dem Einzug ein detailliertes Mängelprotokoll zu erstellen. Die Nutzung standardisierter Kautionserklärungen erleichtert die Dokumentation. Nach Beendigung des Mietverhältnisses sollte der Zustand der Wohnung mit dem Mängelprotokoll verglichen werden, und die Kaution ist innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist zurückzugeben, sofern keine Schäden vorliegen.

Falls Teile der Kaution einbehalten werden müssen, ist eine schriftliche Benachrichtigung mit genauen Gründen erforderlich. Bei Unsicherheiten oder komplexen Fällen ist die Einholung rechtlichen Rats ratsam, um sicherzustellen, dass alle Vorgänge im Einklang mit den örtlichen Gesetzen stehen. Beachtung dieser Punkte hilft Vermietern, einen klaren und rechtmäßigen Umgang mit der Kaution sicherzustellen und potenzielle Konflikte zu minimieren.

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Unsere Autorin
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Sabine Dobler

Sabine Dobler ist eine langjährige Immobilienmaklerin & Kreditvermittlerin aus Österreich.

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