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Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren gilt als eines der drei klassischen Wertermittlungsverfahren in Österreich. Dabei erfahren Sie, ob sich das Vermieten Ihrer Immobilie tatsächlich lohnt.

Wir werden Ihnen in diesem Blogbeitrag erklären, wofür genau dieses Verfahren genutzt wird, was dabei berücksichtigt wird und wie der Wert ermittelt wird.

Wofür nutzt man das Ertragswertverfahren?

 

Grundsätzlich dient es einer möglichen Prognose von künftigen Miet- oder Pachterträgen.

Der Ertragswert dient aber auch als eine Bemessungsgrundlage für das Finanzamt, die Behörden und Finanzierungsinstitute.
Im Bereich der Immobilien wird es vor für Renditeobjekte wie z. B. Mietwohngrundstücke genützt. Außerdem bildet der Ertragswert auch die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes als Kreditsicherheit. Zusätzlich wird es oft zur Berechnung der Schenkungs- und Erbschaftssteuer verwendet.

Dieses Verfahren wird bei folgenden Immobilien häufig genutzt:

  • Wertermittlung von Objekten welche Mieterträge erzielen
  • Eigentumswohnungen, welche sich zur Vermietung eignen

Was wird beim Ertragswertverfahren berücksichtigt?

Grundsätzlich werden beim Ertragswertverfahren zwei Faktoren als Grundlage berücksichtigt. Der Bodenwert des Grundstücks und der Wert, welcher sich aus potenziellen Miet- oder Pachteinnahmen errechnet.

Weitere Werte die den Ertragswert beeinflussen:

  • Liegenschaftszinssatz: Der Zins, mit dem der Grund als wertbeständiger Bestandteil einer Liegenschaft verzinst wird.
  • Instanthaltungs- und Instantsetzungskosten: Über die Jahre fallen auch bei der Vermietung einer Immobilie immer wieder Ausgaben an, welche beim Ertragswert berücksichtigt werden.

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Unterschied zu Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren werden Immobilien mit ähnlichen, bereits veräußerten, Liegenschaften verglichen. Dabei werden auch die Zu- und Abschläge für z. B. einen Balkon oder Garten berücksichtigt. Dieses Verfahren wird vor allem bei privaten Immobilien bzw. Einfamilienhäusern genutzt.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Bodenwert berücksichtigt und ermittelt, wie viel ein vergleichbarer Neubau der Immobilien kosten würde. Es wird auch abhängig von Alter der Immobilie ein jährlicher Wertverlust kalkuliert. Daraus ergibt sich dann der Sachwert. Diese beiden Verfahren werden vor allem bei privaten Immobilien bzw. Einfamilienhäusern genutzt.

Wie wird der Ertragswert ermittelt?

Dies ist eine komplexe Rechnung, in der man zwischen einem vereinfachten Ertragswertverfahren und einem vollwertigen Ertragswertverfahren unterscheidet. 

  • Vereinfachtes Ertragswertverfahren: Dabei wird der Bodenwert und die Bodenwertverzinsung außenvorgelassen. Somit fallen nur die baulichen Anlagen in die Wertermittlung. 
  • Vollwertiges Ertragswertverfahren: Sowohl der Bodenwert als auch die Bodenwertverzinsung werden bei der Ermittlung berücksichtigt. Dadurch wird aber auch ein Vergleichswertverfahren notwendig. Dann wird der Mietwert, bestehend aus Objektgröße, Ausstattungsqualität und Lage, berechnet. Auch der Liegenschaftszins wird in die weiterführende Berechnung eingeschlossen.