Das Ertragswertverfahren
So kann Ihr Immobilienwert berechnet werden
Das Ertragswertverfahren gilt als eines der drei klassischen Wertermittlungsverfahren in Österreich. Wir werden Ihnen in diesem Blogbeitrag erklären, wofür genau dieses Verfahren genutzt wird, was Sie dabei berücksichtigen sollten und wie der Wert ermittelt wird.
Letzte Überarbeitung März 2021
Michael Eder
Immobiliengutachter
Warum Ertragswertverfahren?
Grundsätzlich dient es einer möglichen Prognose von künftigen Miet- oder Pachterträgen.
Der Ertragswert dient aber auch als eine Bemessungsgrundlage für das Finanzamt, die Behörden und Finanzierungsinstitute.
Im Bereich der Immobilien wird es vor für Renditeobjekte wie z. B. Mietwohngrundstücke genützt. Außerdem bildet der Ertragswert auch die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes als Kreditsicherheit. Zusätzlich wird es oft zur Berechnung der Schenkungs- und Erbschaftssteuer verwendet.
Dieses Verfahren wird bei folgenden Immobilien häufig genutzt:
- Wertermittlung von Objekten welche Mieterträge erzielen
- Eigentumswohnungen, welche sich zur Vermietung eignen
Wie wird der Ertragswert ermittelt?
Bei der Berechnung des Ertragswerts wird zwischen zwei Rechenverfahren differenziert:
- Vereinfachtes Ertragswertverfahren: Dabei wird der Bodenwert und die Bodenwertverzinsung außenvorgelassen. Somit fallen nur die baulichen Anlagen in die Wertermittlung. Also alle Erträge, welche die Immobilie an Miete und an Pacht einbringen kann.
- Vollwertiges Ertragswertverfahren: Sowohl der Bodenwert als auch die Bodenwertverzinsung werden bei der Ermittlung berücksichtigt. Dadurch wird aber auch ein Vergleichswertverfahren notwendig. Dann wird der Mietwert, bestehend aus Objektgröße, Ausstattungsqualität und Lage, berechnet. Auch der Liegenschaftszins wird in die weiterführende Berechnung eingeschlossen. Also alle Erträge an Miete und an Pacht und auch die Wertzuwächse, welche die Immobilie einbringen kann.
Was wird beim Ertragswertverfahren berücksichtigt?
Grundsätzlich werden beim Ertragswertverfahren zwei Faktoren als Grundlage berücksichtigt. Der Bodenwert des Grundstücks und der Wert, welcher sich aus potenziellen Miet- oder Pachteinnahmen errechnet.
Weitere Werte die den Ertragswert beeinflussen:
- Liegenschaftszinssatz: Der Zins, mit dem der Grund als wertbeständiger Bestandteil einer Liegenschaft verzinst wird.
- Instanthaltungs- und Instantsetzungskosten: Über die Jahre fallen auch bei der Vermietung einer Immobilie immer wieder Ausgaben an, welche beim Ertragswert berücksichtigt werden.
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Unterschied zu Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird der Bodenwert berücksichtigt und ermittelt, wie viel ein vergleichbarer Neubau der Immobilien kosten würde.
Es wird auch abhängig von Alter der Immobilie ein jährlicher Wertverlust kalkuliert. Daraus ergibt sich dann der Sachwert. Dieses Verfahren wird vor allem bei privaten Immobilien bzw. Einfamilienhäusern genutzt.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren werden Immobilien mit ähnlichen, bereits veräußerten, Liegenschaften verglichen. Dabei werden auch die Zu- und Abschläge für z. B. einen Balkon oder Garten berücksichtigt. Dieses Verfahren wird vor allem bei privaten Immobilien bzw. Einfamilienhäusern genutzt.