Das Ertragswert-
verfahren
So kann Ihr Immobilienwert berechnet werden
Das Ertragswertverfahren ist eines der drei klassischen Wertermittlungsverfahren für Immobilien in Österreich.
Sie erfahren in diesem Beitrag, wofür dieses Verfahren genutzt und wie genau der Wert ermittelt wird.
Letzte Überarbeitung Januar 2022
Michael Eder
Immobiliengutachter
1. Das Ertragswertverfahren
2. Funktionsweise
3. Beispielberechnung
4. Weitere Wertermittlungsverfahren
Warum das Ertragswertverfahren?
Beim Ertragswertverfahren wird eine Prognose zu künftig möglichen Miet- oder Pachtverträgen erstellt – also welcher ertrag mit der Immobilie bei vermietung und Verpachtung erwirtschaftet werden kann.
Das Verfahren dient unter anderem beim Finanzamt, bei Behörden und bei Finanzinstituten als Bemessungsgrundlage für beispielsweise Steuern und Abgaben.
Zudem ist das Ertragswertverfahren oftmals die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswerts einer Immobilie, der als Kreditsicherheit dient.
Zusammengefasst: Wann kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz?
- Als Bemessungsgrundlage für das Finanzamt, Behörden & Finanzinstitute
- Bei der Ermittlung des Beleihungswerts einer Immobilie für Kredite
- Bei der Wertermittlung von Mietobjekten
- Bei der Wertermittlung von Immobilien, welche als Mietobjekte genutzt werden könnten
Wie wird der Ertragswert ermittelt?
Die Ermittlung des Ertragswerts ist recht umfangreich. Es werden viele unterschiedliche Einfussfakotern berücksichtigt:
Jahresrohertrag
Der Jahresrohertrag umfasst alle Mieterträge, welche aufgrund der aktuellen und regionalen Marktlage erzielbar wären.
Liegenschaftszinssatz
Dies ist jener Zinssatz, mit welchem der Grund als Bestandteil der Liegenschaft verzinst wird.
Bewirtschaftungskosten
Hierbei werden alle Kosten berücksichtigt, welche Sie bei der Vermietung oder Verpachtung Ihres Objekts erwarten können. Dazu zählen Abschreibungen, Instandhaltung, Mietausfälle und Verwaltungskosten.
Vervielfältiger
Sonstige wertbeeinflussende Umstände
Unter diesen Punkt fallen alle Aufwendungen oder Umstände, welche den Wert des Objekts beeinflussen, aber noch nicht berücksichtigt wurden. Wie z. B. Bauschäden, die durch die Vernachlässigung des Objekts entstehen.
Formel zur Berechnung des Ertragswerts
Beispiel Ertragswertverfahren
In dem folgenden Beispiel wird anhand von fiktiven Daten die mögliche Berechnung des Ertragswerts (Verkehrswerts) eines fiktiven Objekts dargelegt.
Grundaten des Beispiels:
- Grundstücksgröße: 360 m²
- Bodenrichtwert: 110 € pro m²
- Ortsübliche Miete: 5 € pro m²
- Ortsüblicher Liegenschaftszins: 3 %
- Restnutzungsdauer: 30 Jahre
- Sonstige wertbeeinflussende Umstände: 26.000 €
Die Berechnung des Ertragswerts im Detail
1. Der Rohertrag
Im ersten Schritt ermitteln wir den Rohertrag des Objekts. Dieser entspricht der ortsüblichen Jahresmiete.
Rohertrag = Grundstücksgröße * Quadratmetermiete * 12 Monate
Rohertrag = 360 m² * 5 € * 12 Monate = 21.600 €
2. Die Bewirtschaftungskosten
Die Bewirtschaftungskosten beinhalten Kosten für Verwaltung, Mietausfälle, Instandhaltung und Abschreibung. Diese können grundsätzlich mit rund 25% des Rohbetrages angesetzt werden.
Bewirtschaftungskosten = Rohertrag * 25 %
Bewirtschaftungskosten = 21.600 € * 25 % = 5.400 €
3. Die Bodenwertverzinsung
Die Bodenwertverzinsung ergibt sich aus dem errechneten Bodenwert und dem ortsüblichen Liegenschaftszinssatz.
Somit muss als zuerst der Bodenwert des unbebauten Grundstücks ermittelt werden:
Bodenwert = Grundstücksgröße * Bodenrichtwert
Bodenwert = 360 m² * 110 € = 39.600 €
Nun können wir die Bodenwertverzinsung berechnen:
Bodenwertverzinsung = Bodenwert * Liegenschaftszinssatz
Bodenwertverzinsung = 39.600 € * 3 % = 1.188 €
4. Der Vervielfältiger
Der Vervielfältiger baisert auf einer Formel, welche den Liegenschaftszinssatz (x) und die Restnutzungsdauer des Gebäudes (y) miteinbezieht.
Mathematische Formel: ((1+x)^y – 1) / ((1+x)^y * x)
Vervielfältiger = (1,03^30 -1) / (1,03^30 * 0,03) = 19,6
Unterschied zu Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert, der Gebäudewert und der Wert der Außenanlage berücksichtigt.
Es wird auch abhängig von Alter der Immobilie ein jährlicher Wertverlust mitkalkuliert.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren werden Immobilien mit ähnlichen und bereits veräußerten Liegenschaften verglichen.
Auch Zu- und Abschläge für z. B. einen Balkon oder Garten werden dabei berücksichtigt.
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