Das Ertragswert-
verfahren

So kann Ihr Immobilienwert berechnet werden

Das Ertragswertverfahren ist eines der drei klassischen Wertermittlungsverfahren für Immobilien in Österreich.

Sie erfahren in diesem Beitrag, wofür das Verfahren genutzt und wie genau der Wert ermittelt wird.

Letzte Überarbeitung Oktober 2022

Michael Eder

Michael Eder

Immobiliengutachter

1. Das Ertragswertverfahren
2. Funktionsweise
3. Beispielberechnung
4. Weitere Wertermittlungsverfahren

Warum das Ertragswertverfahren?

Beim Ertragswertverfahren wird eine Prognose zu künftig möglichen Miet- oder Pachtverträgen erstellt – also welcher Ertrag mit der Immobilie bei Vermietung und Verpachtung erwirtschaftet werden kann.

Das Verfahren dient unter anderem beim Finanzamt oder bei als Bemessungsgrundlage für beispielsweise Steuern und Abgaben.

Zudem ist das Ertragswertverfahren oftmals die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswerts einer Immobilie, der als Kreditsicherheit dient.

Zusammenfassung:

Wann kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz?
  • Zur Wertermittlung der Bemessungsgrundlage für das Finanzamt, Behörden und Finanzinstitute bzw. Banken
  • Bei der Ermittlung des Beleihungswerts einer Immobilie für die Kreditvergabe
  • Bei der Wertermittlung von Mietobjekten
  • Bei der Wertermittlung von Immobilien, welche als Mietobjekte genutzt werden könnten
Ertragswertverfahren immobilienwert ermitteln

Wie wird der Ertragswert ermittelt?

Die Ermittlung des Ertragswerts ist recht umfangreich. Es werden viele unterschiedliche Einflussfaktoren berücksichtigt:

Bewertung Immobilie
Jahresrohertrag

Der Jahresrohertrag umfasst alle Mieterträge, welche aufgrund der aktuellen und regionalen Marktlage erzielbar wären.

Immobilienbewertung
Liegenschaftszinssatz

Dies ist jener Zinssatz, mit welchem das Grundstück als Bestandteil der Liegenschaft verzinst wird.

Bewertung Haus
Bewirtschaftungskosten

Hierbei werden alle Kosten berücksichtigt, welche Sie bei der Vermietung oder Verpachtung Ihres Objekts erwarten können. Dazu zählen Abschreibungen, Instandhaltung, Mietausfälle und Verwaltungskosten.

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Vervielfältiger
Der Vervielfältiger ist der Wert, mit welchem der Ertragswert des Mietobjekts ohne Berücksichtigung des Bodenwerts ermittelt wird. Dieser ergibt sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Rechnutzungsdauer des Objekts.
Bewertung Immobilie
Sonstige wertbeeinflussende Umstände

Unter diesen Punkt fallen alle Aufwendungen oder Umstände, welche den Wert des Objekts beeinflussen, aber noch nicht berücksichtigt wurden. Wie z. B. Bauschäden, die durch die Vernachlässigung des Objekts entstehen.

Formel zur Berechnung des Ertragswerts

Formel ertragswert berechnen

Beispiel Ertragswertverfahren

In dem folgenden Beispiel wird anhand von fiktiven Daten die mögliche Berechnung des Ertragswerts (Verkehrswerts) eines Objekts dargelegt.

Grunddaten des Beispiels:
  • Grundstücksgröße: 360 m²
  • Bodenrichtwert: 110 € pro m²
  • Ortsübliche Miete: 5 € pro m²
  • Ortsüblicher Liegenschaftszins: 3 %
  • Restnutzungsdauer: 30 Jahre
  • Sonstige wertbeeinflussende Umstände: 26.000 €
ertragswert ermitteln rechner

Die Berechnung des Ertragswerts im Detail

1. Der Rohertrag

Im ersten Schritt ermitteln wir den Rohertrag des Objekts. Dieser entspricht der ortsüblichen Jahresmiete.

Rohertrag = Grundstücksgröße * Quadratmetermiete * 12 Monate
Rohertrag = 360 m² * 5 € * 12 Monate = 21.600 €

2. Die Bewirtschaftungskosten

Die Bewirtschaftungskosten beinhalten Kosten für Verwaltung, Mietausfälle, Instandhaltung und Abschreibung. Diese können grundsätzlich mit rund 25% des Rohbetrages angesetzt werden.

Bewirtschaftungskosten = Rohertrag * 25 %
Bewirtschaftungskosten = 21.600 € * 25 % = 5.400 €

3. Die Bodenwertverzinsung

Die Bodenwertverzinsung ergibt sich aus dem errechneten Bodenwert und dem ortsüblichen Liegenschaftszinssatz.

Somit muss als zuerst der Bodenwert des unbebauten Grundstücks ermittelt werden:
Bodenwert = Grundstücksgröße * Bodenrichtwert
Bodenwert = 360 m² * 110 € = 39.600 €

Nun können wir die Bodenwertverzinsung berechnen:
Bodenwertverzinsung = Bodenwert * Liegenschaftszinssatz
Bodenwertverzinsung = 39.600 € * 3 % = 1.188 €

4. Der Vervielfältiger

Der Vervielfältiger baisert auf einer Formel, welche den Liegenschaftszinssatz (x) und die Restnutzungsdauer des Gebäudes (y) miteinbezieht.

Mathematische Formel: ((1+x)^y – 1) / ((1+x)^y * x)
Vervielfältiger = (1,03^30 -1) / (1,03^30 * 0,03) = 19,6

Unterschied zu Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren

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Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert, der Gebäudewert und der Wert der Außenanlage berücksichtigt.

Es wird auch abhängig von Alter der Immobilie ein jährlicher Wertverlust mitkalkuliert.

kredit-recht
Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren werden Immobilien mit ähnlichen und bereits veräußerten Liegenschaften verglichen.

Auch Zu- und Abschläge für z. B. einen Balkon oder Garten werden dabei berücksichtigt.

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