Das Vergleichs-
wertverfahren

Wertermittlungsverfahren für Immobilien

Das Vergleichswertverfahren gehört zu den drei annerkannten Wertermittlungsverfahren in Österreich, neben dem Ertragswert- und Sachwertverfahren.

Erfahren Sie in diesem Beitrag, wieso gerade das Vergleichswertverfahren in Österreich so verbreitet ist, wann es eingesetzt wird und welche Vorteile es bei der Wertermittlung bietet.

Letzte Überarbeitung August 2021

Michael Eder

Michael Eder

Immobiliengutachter

Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?

Beim Vergleichswertverfahren wird die aktuelle Marktlage in die Berechnung des Immobilienpreises mit einbezogen – sprich es wird mit ähnlichen Immobilienverkäufen in der Region der aktuelle Marktpreis definiert. 
Durch den Vergleich mit ähnlichen Immobilien erhält man einen objektiven Überblick über den momentanen Verkehrswert einer Immobilie.
 
Es basiert auf dem Prinzip, gleichwertige Immobilien und Grundstücke miteinander zu vergleichen. Je ähnlicher die zu vergleichenden Objekte sind, desto besser. Dieselbe Region oder auch dasselbe Einzugsgebiet sind eine ideale Voraussetzung. Auch die Größe und Ausstattung sollten sich so gut wie möglich ähneln. Es ist wichtig, dass man darauf achtet, zu welchem Zeitpunkt die Vergleichsobjekte bewertet wurden. So kann man sich bestmöglich an dem aktuellen Marktpreis orientieren.

Orientierungshilfen für das Vergleichswertverfahren

  • Zunächst wird der Wert von Grund und Boden anhand von Kaufpreissammlungen ermittelt. Diese liegen meist Immobilienmakler oder in Maklersoftwarelösungen vor.
  • Über den Bodenrichtwert kann man sich am besten über Bodenrichtwertkarten von Stadt und Gemeinde informieren.
  • Die Kaufpreissammlungen eignen sich auch für bauliche Objekte.
  • Natürlich fallen auch Faktoren wie Verkehrsanbindung, Infrastruktur und baulicher Zustand eine wichtige Rolle bei der Wertermittlung.

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Grundsätzlich dient das Vergleichswertverfahren der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Es wird aber auch in anderen Fällen angewendet:

  • Wertermittlung von Wohnimmobilien
  • Bei der Besteuerung durch Erbschaft bzw. Scheidung
  • Zur Vermögensaufstellung in Scheidungsfällen
  • Beim Kauf, Verkauf oder der Bestandsaufnahme von Wohneigentum

Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Vorteile:

  • Spiegelt tatsächlicher Verkehrswert wider
  • Leichtes und zuverlässiges Wertermittlungsverfahren

Nachteile:

  • Oft fehlen Vergleichsobjekte
  • Ergebnis unterliegt starken Marktschwankungen – stellt nur eine Momentaufnahme dar
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Unterschied zu Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren

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Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Bodenwert berücksichtigt und ermittelt, wie viel ein vergleichbarer Neubau der Immobilien kosten würde.

Es wird auch abhängig von Alter der Immobilie ein jährlicher Wertverlust kalkuliert. Daraus ergibt sich dann der Sachwert. Dieses Verfahren wird vor allem bei privaten Immobilien bzw. Einfamilienhäusern genutzt.

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Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren gibt es zwei Varianten. Das vereinfachte Verfahren und das vollwertige Verfahren.

  • Beim vereinfachten Ertragswertverfahren wird der Bodenwert und die Bodenwertverzinsung außenvorgelassen. Somit fallen nur die baulichen Anlagen in die Wertermittlung.
  • Beim vollwertigen Ertragswertverfahren wird der Bodenwert als auch die Bodenwertverzinsung werden bei der Ermittlung berücksichtigt.

Grundsätzlich dient das Ertragswertverfahren einer möglichen Prognose von künftigen Miet- oder Pachterträgen.