Das Vergleichs-
wertverfahren

Das Vergleichswertverfahren gehört zu den drei anerkannten Wertermittlungsverfahren für Immobilien in Österreich.

Erfahren Sie in diesem Beitrag, wann das Vergleichswertverfahren eingesetzt wird und welche Vorteile es bei der Wertermittlung bietet.

Letzte Überarbeitung Mai 2022

Michael Eder

Michael Eder

Immobiliengutachter

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Mit dem Vergleichswertverfahren werden meist bebaute und unbebaute Grundstücke bewertet. Es ist eines von drei Wertermittlungsverfahren für Immobilien in Österreich.

Das Verfahren basiert auf dem Prinzip, gleichwertige Immobilien und Grundstücke miteinander zu vergleichen. Je ähnlicher die zu vergleichenden Objekte sind, desto besser. Dieselbe Region oder auch dasselbe Einzugsgebiet sind eine ideale Voraussetzung.

Somit wird beim Vergleichswertverfahren Ihre Immobilie mit ähnlichen Immobilienverkäufen in der Region verglichen.

Dadurch wird die aktuelle Marktlage der Immobilie in der Berechnung des Immobilienwerts berücksichtigt.

Vergleichswertverfahren immobilienwert ermitteln

Ablauf des Vergleichswertverfahrens

1. Immobilienvergleich

In der Regel wird als Erstes der Wert von Grund und Boden bestimmt. Dazu werden die Informationen aus Kaufpreissammlungen genutzt.

Eine Kaufpreissammlung ist eine Datenbank, in welcher Kaufverträge von Immobilienverkäufen gesammelt werden. Damit der Vergleich aussagekräftig ist, sollten sich mindestens 10 vergleichbare Immobilien in der Kaufpreissammlung befinden.

2. Bodenrichtwert

Der Wert des Bodens kann anhand des Bodenrichtwerts festgelegt werden.

Auskunft über den Bodenrichtwert erhalten Sie in der Bodenrichtwertkarte Ihrer Stadt oder Gemeinde. Aus der Bodenrichtwertkarte können Sie ersehen, welcher Wert für Grundstücke aus den unterschiedlichen Lagen festgelegt wurde.

3. Weitere Einflussfaktoren

Schlussendlich werden noch weitere Einflussfaktoren bei der Bewertung der Immobilie berücksichtigt. Diese Faktoren können den Wert steigern oder senken wie zum Beispiel:

  • die Verkehrsanbindung
  • die Infrastruktur
  • die Lage
  • und noch vieles mehr…

Der Wert

Der Bodenwert, der sich aus zeitnahen Verkäufen vergleichbarer Objekte ergibt, gepaart mit der individuellen Berücksichtigung positiver und negativer Einflussfaktoren ergeben dann die Immobilienbewertung.

Wichtig:

Meist erstellen Immobilienmakler und Gutachter über ein Vergleichswertverfahren eine Bewertung. Für Immobilienbesitzer ohne Zugang zu einer Kaufpreissammlung ist dieses Verfahren nicht geeignet. Mit unserer Maklersuche  finden Sie den passenden Makler, um Ihnen eine Bewertung über ein Vergleichswertverfahren erstellen zu lassen.

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Grundsätzlich dient das Vergleichswertverfahren der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Es wird aber auch in anderen Fällen angewendet:

  • Bei der Wertermittlung von Wohnimmobilien
  • Bei der Besteuerung durch Erbschaft bzw. Scheidung
  • Bei der Vermögensaufstellung in Scheidungsfällen
  • Beim Kauf, Verkauf oder der Bestandsaufnahme von Wohneigentum

Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Vorteile:

  • Das Vergleichswertverfahren spiegelt den tatsächlichen Verkehrswert wider
  • Es ist ein einfaches und zuverlässiges Wertermittlungsverfahren

Nachteile:

  • Oft fehlen die richtigen Vergleichsobjekte oder es stehen nur beschränkt vergleichbare Objekte zur Verfügung
  • Der ermittelte Immobilienwert unterliegt den Marktschwankungen und stellt somit nur eine Momentaufnahme dar

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Unterschied zu Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren

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Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Bodenwert berücksichtigt und ermittelt, wie viel ein vergleichbarer Neubau der Immobilien kosten würde.

Es wird auch abhängig von Alter der Immobilie ein jährlicher Wertverlust kalkuliert. Daraus ergibt sich dann der Sachwert. Dieses Verfahren wird vor allem bei privaten Immobilien bzw. Einfamilienhäusern genutzt.

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Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren gibt es zwei Varianten. Das vereinfachte Verfahren und das vollwertige Verfahren.

  • Beim vereinfachten Ertragswertverfahren wird der Bodenwert und die Bodenwertverzinsung außenvorgelassen. Somit fallen nur die baulichen Anlagen in die Wertermittlung.
  • Beim vollwertigen Ertragswertverfahren wird der Bodenwert als auch die Bodenwertverzinsung werden bei der Ermittlung berücksichtigt.

Grundsätzlich dient das Ertragswertverfahren einer möglichen Prognose von künftigen Miet- oder Pachterträgen.