Vergleichswertverfahren: Immobilienwert ermitteln in Österreich
Das Vergleichswertverfahren gehört zu den drei anerkannten Wertermittlungsverfahren für Immobilien in Österreich. Erfahren Sie hier, wie das Vergleichswertverfahren funktioniert, wann es eingesetzt wird und welche Vorteile es bei der Immobilienbewertung in Ihrer Region bietet.
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Mit dem Vergleichswertverfahren werden meist bebaute und unbebaute Grundstücke bewertet. Es ist eines von drei Wertermittlungsverfahren für Immobilien in Österreich und besonders dann verlässlich, wenn viele vergleichbare Verkäufe in derselben Region vorliegen.
Das Verfahren basiert auf dem Prinzip, gleichwertige Immobilien und Grundstücke miteinander zu vergleichen. Je ähnlicher die zu vergleichenden Objekte sind, desto besser. Dieselbe Region oder auch dasselbe Einzugsgebiet sind eine ideale Voraussetzung.
Somit wird beim Vergleichswertverfahren Ihre Immobilie mit ähnlichen Immobilienverkäufen in der Region verglichen.
Dadurch wird die aktuelle Marktlage am österreichischen Immobilienmarkt direkt in der Berechnung des Immobilienwerts berücksichtigt.
Ablauf des Vergleichswertverfahrens in 3 Schritten
Schritt 1: Immobilienvergleich
In der Regel wird als Erstes der Wert von Grund und Boden bestimmt. Dazu werden die Informationen aus Kaufpreissammlungen genutzt.
Eine Kaufpreissammlung ist eine Datenbank, in welcher Kaufverträge von Immobilienverkäufen gesammelt werden. Damit der Vergleich aussagekräftig ist, sollten sich mindestens 10 vergleichbare Immobilien in der Kaufpreissammlung befinden.
Schritt 2: Bodenrichtwert
Der Wert des Bodens kann anhand des Bodenrichtwerts festgelegt werden.
Auskunft über den Bodenrichtwert erhalten Sie in der Bodenrichtwertkarte Ihrer Stadt oder Gemeinde. Aus der Bodenrichtwertkarte können Sie ersehen, welcher Wert für Grundstücke aus den unterschiedlichen Lagen festgelegt wurde.
Schritt 3: Weitere Einflussfaktoren
Schlussendlich werden noch weitere Einflussfaktoren bei der Bewertung der Immobilie berücksichtigt. Diese Faktoren können den Wert steigern oder senken, wie zum Beispiel:
- die Verkehrsanbindung
- die Infrastruktur
- die Lage
- und noch vieles mehr …
So entsteht der Immobilienwert
Der Bodenwert, der sich aus zeitnahen Verkäufen vergleichbarer Objekte ergibt, gepaart mit der individuellen Berücksichtigung positiver und negativer Einflussfaktoren ergeben dann die Immobilienbewertung.
Wichtig:
Meist erstellen Immobilienmakler und Gutachter über ein Vergleichswertverfahren eine Bewertung. Für Immobilienbesitzer ohne Zugang zu einer Kaufpreissammlung ist dieses Verfahren nicht geeignet. Mit unserer Maklersuche finden Sie den passenden Makler in Ihrem Bundesland, um Ihnen eine Bewertung über ein Vergleichswertverfahren erstellen zu lassen.
Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
Grundsätzlich dient das Vergleichswertverfahren der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
Es wird aber auch in anderen Fällen angewendet:
- Bei der Wertermittlung von Wohnimmobilien
- Bei der Besteuerung durch Erbschaft bzw. Scheidung
- Bei der Vermögensaufstellung in Scheidungsfällen
- Beim Kauf, Verkauf oder der Bestandsaufnahme von Wohneigentum
Möchten Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen? In unserem Ratgeber Grundstück verkaufen erfahren Sie Schritt für Schritt, worauf es ankommt.
Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens
Vorteile:
- Das Vergleichswertverfahren spiegelt den tatsächlichen Verkehrswert wider
- Es ist ein einfaches und zuverlässiges Wertermittlungsverfahren
Nachteile:
- Oft fehlen die richtigen Vergleichsobjekte oder es stehen nur beschränkt vergleichbare Objekte zur Verfügung
- Der ermittelte Immobilienwert unterliegt den Marktschwankungen und stellt somit nur eine Momentaufnahme dar
Unterschied zu Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird der Bodenwert berücksichtigt und ermittelt, wie viel ein vergleichbarer Neubau der Immobilien kosten würde.
Es wird auch abhängig vom Alter der Immobilie ein jährlicher Wertverlust kalkuliert. Daraus ergibt sich dann der Sachwert. Dieses Verfahren wird vor allem bei privaten Immobilien bzw. Einfamilienhäusern genutzt.
Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren gibt es zwei Varianten: das vereinfachte Verfahren und das vollwertige Verfahren.
- Beim vereinfachten Ertragswertverfahren wird der Bodenwert und die Bodenwertverzinsung außen vor gelassen. Somit fallen nur die baulichen Anlagen in die Wertermittlung.
- Beim vollwertigen Ertragswertverfahren werden der Bodenwert als auch die Bodenwertverzinsung bei der Ermittlung berücksichtigt.
Grundsätzlich dient das Ertragswertverfahren einer möglichen Prognose von künftigen Miet- oder Pachterträgen.
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