Das Sachwertverfahren

So funktioniert die Wertermittlung

Das Sachwertverfahren ist eines der drei Wertermittlungsverfahren für Grundstücke und Gebäude in Österreich.

Erfahren Sie in diesem Blogbeitrag, wie genau dieses Verfahren funktioniert und welche Faktoren dabei entscheidend sind.

Letzte Überarbeitung Juni 2022

Michael Eder

Michael Eder

Immobiliengutachter

1. Nutzung Sachwertverfahren
2. Wichtige Faktoren
3. Sachwert berechnen

Wofür nutzt man das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren wird vor allem zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern genutzt, welche zur Eigennutzung dienen.

Beim Sachwertverfahren wird eingeschätzt, wie viel die Wiederherstellung der Immobilie kosten würde.

In anderen Worten: Was kostet es , die Immobilie in genau dieser Form wieder neu zu bauen bzw. auszustatten.

Häufig wird dieses Verfahren auch als Alternative genutzt, wenn zu wenige Vergleichsobjekte für ein Vergleichswertverfahren zur Verfügung stehen oder aufgrund fehlender Mietobjekte das Ertragswertverfahren nicht durchgeführt werden kann.

Sachwertverfahren immobilienwert ermitteln

Was wird beim Sachwertverfahren berücksichtigt?

Der Sachwert ergibt sich grundsätzlich aus zwei Werten. Zum einen aus dem Bodenwert mit den Erschließungskosten und zum anderen der Gebäudesachwert. Dieser beinhaltet den Bauwert, die Baunebenkosten und den Wert von Außenanlagen.

Dazu sind folgende Angaben und Nachweise wichtig:

  • Bodenwert
  • Grundstücksgröße
  • Baubeschreibung aller Gebäude und Außenanlagen
  • Beschreibung von Grundstück und Boden
  • Daten zum umbauten Raum
  • Reparatur- und Instanthaltungsrückstau
  • Infos zu betrieblichen Einrichtungen
Sachwertverfahren

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Berechnung des Sachwerts

Der Sachwert einer Immobilie wird in der Regel wie folgt berechnet:
Sachwert = (Bodenwert + Bauwert + weitere Immobilienbestandteile z.B. Gartenhaus, Carport) x Marktanpassungsfaktor

Der Bodenwert

Der Bodenwert oder Bodenrichtwert wird mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt.

Dabei werden die Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke berücksichtigt.

Der Bauwert

Beim Bauwert wird von den Herstellungskosten für die Neuerrichtung der Immobilie die Wertminderungen aufgrund von Mängel, Schäden und Alter abgezogen. Aber auch weitere wertmindernde oder wertsteigernde Faktoren werden dabei berücksichtigt.

Die Herstellungskosten

Die Herstellungs- oder Neubaukosten sind die Bau- und Baunebenkosten welche für die Neuerrichtung der Immobilie anfallen würden.

Die Marktpreis Anpassung

Durch den Marktpreisanpassungsfaktor werden die Marktgegebenheiten im Sachwertverfahren berücksichtigt. Sodass der Sachwert der Immobilie auch an den aktuellen Markt angepasst wurde.

Unterschied zu Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren

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Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird eine Prognose zu künftig möglichen Miet- oder Pachtverträgen erstellt und eignet sich deshalb speziell bei Immobilien, die nicht für den Eigenbedarf gedacht sind (Mietshäuser, Geschäftslokale…). 

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Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren werden Immobilien mit ähnlichen, bereits veräußerten, Liegenschaften verglichen. Dabei werden auch die Zu- und Abschläge für z. B. einen Balkon oder Garten berücksichtigt. Dieses Verfahren wird vor allem bei privaten Immobilien bzw. Einfamilienhäusern genutzt.