Sachwertverfahren: Immobilienwert ermitteln in Österreich
Das Sachwertverfahren ist eines der drei anerkannten Wertermittlungsverfahren für Grundstücke und Gebäude in Österreich. Erfahren Sie hier, wie das Sachwertverfahren funktioniert, wie Sie den Sachwert Ihrer Immobilie berechnen und welche Faktoren bei der Immobilienbewertung entscheidend sind.
Letzte Überarbeitung Mai 2026
Wofür nutzt man das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren wird in Österreich vor allem zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern genutzt, die zur Eigennutzung dienen.
Beim Sachwertverfahren wird eingeschätzt, wie viel die Wiederherstellung der Immobilie heute kosten würde.
In anderen Worten: Was kostet es, die Immobilie in genau dieser Form wieder neu zu bauen bzw. auszustatten.
Häufig wird dieses Verfahren auch als Alternative genutzt, wenn zu wenige Vergleichsobjekte für ein Vergleichswertverfahren zur Verfügung stehen oder aufgrund fehlender Mietobjekte das Ertragswertverfahren nicht durchgeführt werden kann.
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Welche Faktoren werden beim Sachwertverfahren berücksichtigt?
Der Sachwert ergibt sich grundsätzlich aus zwei Werten: zum einen aus dem Bodenwert mit den Erschließungskosten und zum anderen aus dem Gebäudesachwert. Dieser beinhaltet den Bauwert, die Baunebenkosten und den Wert von Außenanlagen.
Dazu sind folgende Angaben und Nachweise wichtig:
- Bodenwert
- Grundstücksgröße
- Baubeschreibung aller Gebäude und Außenanlagen
- Beschreibung von Grundstück und Boden
- Daten zum umbauten Raum
- Reparatur- und Instandhaltungsrückstau
- Infos zu betrieblichen Einrichtungen
Planen Sie den Verkauf eines unbebauten Grundstücks, finden Sie hilfreiche Schritte im Ratgeber Grundstück verkaufen.
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Sachwert berechnen: So funktioniert die Formel
Der Sachwert einer Immobilie wird in der Regel wie folgt berechnet:
Sachwert = (Bodenwert + Bauwert + weitere Immobilienbestandteile z.B. Gartenhaus, Carport) x Marktanpassungsfaktor
Der Bodenwert
Der Bodenwert oder Bodenrichtwert wird mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei werden die Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke berücksichtigt.
Der Bauwert
Beim Bauwert wird von den Herstellungskosten für die Neuerrichtung der Immobilie die Wertminderung aufgrund von Mängeln, Schäden und Alter abgezogen. Aber auch weitere wertmindernde oder wertsteigernde Faktoren werden dabei berücksichtigt.
Die Herstellungskosten
Die Herstellungs- oder Neubaukosten sind die Bau- und Baunebenkosten, die für die Neuerrichtung der Immobilie anfallen würden.
Die Marktpreis-Anpassung
Durch den Marktanpassungsfaktor werden die Marktgegebenheiten im Sachwertverfahren berücksichtigt, sodass der Sachwert der Immobilie auch an den aktuellen Markt angepasst wird.
Sachwertverfahren im Unterschied zu Vergleichs- und Ertragswertverfahren
Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren wird eine Prognose zu künftig möglichen Miet- oder Pachtverträgen erstellt. Es eignet sich deshalb speziell bei Immobilien, die nicht für den Eigenbedarf gedacht sind (Mietshäuser, Geschäftslokale …).
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren werden Immobilien mit ähnlichen, bereits veräußerten Liegenschaften verglichen. Dabei werden auch die Zu- und Abschläge für z. B. einen Balkon oder Garten berücksichtigt. Dieses Verfahren wird vor allem bei privaten Immobilien bzw. Einfamilienhäusern genutzt.
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