Immobilienertragssteuer in Österreich

beim Haus- und Wohnungsverkauf

Sie haben vor ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen und möchten wissen, welche Steuern auf Sie zukommen?

Letzte Überarbeitung Februar 2023

Autor: Michael Eder

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1. Factbox

2. Unterschied Neu- und Altfälle

3. Wann sind Immobilienverkäufe steuerfrei?

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Factbox Immobilienertragssteuer

✓ Gewinne aus Grundstücksverkäufen unterliegen zwar nicht der Einkommensteuerpflicht aber der Immobilienertragssteuer
✓ Ein Veräußerungsgewinn muss somit versteuert werden
✓ Steuerpflichtig sind alle Verkäufe von Häusern, Wohnungen (die nicht selbst errichtet wurden), Grundstücken, Mietshäuser, Gewerbeimmobilien…
✓ Die bekannte Spekulationsfrist wurde 2012 abgeschafft – somit unterliegen Gewinne aus der Veräußerung privater Immobilien immer der Immobilienertragsteuer
✓ Die Höhe der Immobilienertragssteuer unterscheidet sich nach Altfällen und Neufälle
✓ Es gibt Ausnahmefälle, bei denen keine Immobilienertragssteuer anfällt

Unterschied Neu- und Altfälle

Man unterscheidet die Höhe der Immobilienertragsteuer nach Altfällen und Neufällen. Dabei ist der 31. März 2002 Stichtag zur Feststellung.

Neufälle

Als Neufälle werden alle Objekte eingeordnet, welche nach dem 31. März 2002 erworben wurden und die zehnjährige Spekulationsfrist zum Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht abgelaufen war.

Bei Neufällen werden 30% des vollen Gewinns versteuert. Kosten für den Immobilienerhalt können aber abgezogen werden. Bewahren Sie deshalb am Besten alle Belege zu Renovierungen, Sanierungen und Ähnlichem auf.

Altfälle

Das sind alle vor dem 31. März 2002 erworbenen Objekte, dessen Spekulationsfrist bereits abgelaufen war. Hier nimmt man 86% der Verkaufserlöse als Anschaffungskosten heran und die restlichen 14% als Gewinn. Dieser Gewinn wird dann ebenfalls mit 30% versteuert. Der Veräußerungsgewinn wird mit einer Steuer von 4,2% belastet.

Wann sind Immobilienverkäufe steuerfrei?

Natürlich gibt es auch in Österreich Ausnahmen, welche von der Steuer ganz oder teils befreit sind. Es gibt 5 Sonderfälle: die Hauptwohnsitzbefreiung, Herstellerbefreiung, Enteignung, Tauschvorgänge und Erbschaft bzw. Schenkung.

Hauptwohnsitzbefreiung

Handelt es sich bei dem zu verkaufenden Haus um den Hauptwohnsitz des Verkäufers, fallen keine Steuern an. Als Hauptwohnsitz gilt ein Haus, wenn der Verkäufer seit der Anschaffung mindestens 2 Jahre dort gelebt hat und durch den Verkauf diesen aufgibt.
Die sogenannte “5 aus 10 Regelung” besagt auch, dass alle Häuser steuerfrei sind, wenn der Besitzer in den letzten 10 Jahren vor Verkauf mindestens 5 Jahre dort durchgehend gelebt hat.

Herstellerbefreiung

Auch bei selbst gebauten Häusern ist ein Hausverkauf steuerfrei. Hier sind nur Grund und Boden der Steuerpflicht unterlegt (Ausnahme: Hauptwohnsitzbefreiung). Als selbst hergestellt gelten Gebäude, welche von dem Verkäufer von Grund auf komplett neu errichtet wurden – auch in Zusammenarbeit mit einem Bauunternehmen, sofern der Verkäufer das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen trug.
Ausnahmen: Renovierungen sowie Fertigstellungen von Häusern sind von dieser Befreiung nicht betroffen. Auch Häuser, die in den letzten 10 Jahren als Einnahmequelle gedient haben. Wenn das Haus nur zu einem Teil vermietet wurde, wird nur der nicht vermietete Teil von den Steuern befreit.

Tauschvorgänge

Wenn Tauschvorgänge im Sinn von z. B. Zusammenlegungen, Flurbereinigungs- oder Baulandumlegungsverfahren stattfinden, werden auch keine Steuern fällig.

Enteignung

Wenn eine Enteignung durch die Behörde (z. B. für den Bau einer Autobahn) durchgeführt wird, fallen auch keine Steuern an.

Erbschaft und Schenkung

Nur entgeltliche Veräußerungsvorgänge sind von der Immobilienertragssteuer betroffen. Also ist die unentgeltliche Übertragung durch Schenkung oder Erbschaft steuerfrei.