Immobilienertragsteuer in Österreich: Haus & Wohnung verkaufen
Sie möchten in Österreich ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen und fragen sich, welche Steuern beim Verkauf auf Sie zukommen? Hier erfahren Sie, wie hoch die Immobilienertragsteuer ist, wie sich Alt- und Neufälle unterscheiden und wann ein Immobilienverkauf steuerfrei bleibt.
Letzte Überarbeitung Mai 2026
Beim Verkauf einer privaten Immobilie in Österreich fällt in den meisten Fällen die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an. Sie ersetzt seit der Abschaffung der Spekulationsfrist im Jahr 2012 die frühere Spekulationssteuer und betrifft Verkäufer in allen Bundesländern – von Wien über Niederösterreich bis Tirol und der Steiermark. Wer den Verkaufserlös richtig kalkulieren will, sollte die Höhe der Steuer und mögliche Befreiungen kennen.
Mehr zum Ablauf finden Sie in unserem Ratgeber zum Haus verkaufen und zum Wohnung verkaufen. Wenn Sie sich Unterstützung wünschen, lohnt ein Blick auf Immobilienmakler in Österreich.
Factbox: Immobilienertragsteuer in Österreich
Die wichtigsten Eckpunkte zur ImmoESt beim Immobilienverkauf auf einen Blick – damit Sie als Verkäufer sofort wissen, worauf es ankommt.
Auf einen Blick
- Gewinne aus Grundstücksverkäufen unterliegen zwar nicht der Einkommensteuerpflicht aber der Immobilienertragsteuer
- Ein Veräußerungsgewinn muss somit versteuert werden
- Steuerpflichtig sind alle Verkäufe von Häusern, Wohnungen (die nicht selbst errichtet wurden), Grundstücken, Mietshäuser, Gewerbeimmobilien…
- Die bekannte Spekulationsfrist wurde 2012 abgeschafft – somit unterliegen Gewinne aus der Veräußerung privater Immobilien immer der Immobilienertragsteuer
- Die Höhe der Immobilienertragsteuer unterscheidet sich nach Altfällen und Neufällen
- Es gibt Ausnahmefälle, bei denen keine Immobilienertragsteuer anfällt
Immobilienertragsteuer: Unterschied zwischen Neu- und Altfällen
Man unterscheidet die Höhe der Immobilienertragsteuer nach Altfällen und Neufällen. Dabei ist der 31. März 2002 Stichtag zur Feststellung.
Neufälle: 30 % auf den Veräußerungsgewinn
Als Neufälle werden alle Objekte eingeordnet, welche nach dem 31. März 2002 erworben wurden und die zehnjährige Spekulationsfrist zum Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht abgelaufen war.
Bei Neufällen werden 30 % des vollen Gewinns versteuert. Kosten für den Immobilienerhalt können aber abgezogen werden. Bewahren Sie deshalb am Besten alle Belege zu Renovierungen, Sanierungen und Ähnlichem auf.
Altfälle: pauschale Besteuerung
Das sind alle vor dem 31. März 2002 erworbenen Objekte, dessen Spekulationsfrist bereits abgelaufen war. Hier nimmt man 86 % der Verkaufserlöse als Anschaffungskosten heran und die restlichen 14 % als Gewinn. Dieser Gewinn wird dann ebenfalls mit 30 % besteuert, was effektiv 4,2 % des Verkaufserlöses ergibt.
Bevor Sie den Verkaufspreis festlegen, hilft ein realistischer Marktwert. Aktuelle Richtwerte finden Sie auf unserer Seite zu den Immobilienpreisen in Österreich.
Wann ist ein Immobilienverkauf in Österreich steuerfrei?
Natürlich gibt es auch in Österreich Ausnahmen, welche von der Steuer ganz oder teils befreit sind. Es gibt 5 Sonderfälle: die Hauptwohnsitzbefreiung, Herstellerbefreiung, Enteignung, Tauschvorgänge und Erbschaft bzw. Schenkung.
Hauptwohnsitzbefreiung
Handelt es sich bei dem zu verkaufenden Haus um den Hauptwohnsitz des Verkäufers, fallen keine Steuern an. Als Hauptwohnsitz gilt ein Haus, wenn der Verkäufer seit der Anschaffung mindestens 2 Jahre dort gelebt hat und durch den Verkauf diesen aufgibt.
Die sogenannte “5 aus 10 Regelung” besagt auch, dass alle Häuser steuerfrei sind, wenn der Besitzer in den letzten 10 Jahren vor Verkauf mindestens 5 Jahre dort durchgehend gelebt hat.
Herstellerbefreiung
Auch bei selbst gebauten Häusern ist ein Hausverkauf steuerfrei. Hier sind nur Grund und Boden der Steuerpflicht unterlegt (Ausnahme: Hauptwohnsitzbefreiung). Als selbst hergestellt gelten Gebäude, welche von dem Verkäufer von Grund auf komplett neu errichtet wurden – auch in Zusammenarbeit mit einem Bauunternehmen, sofern der Verkäufer das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen trug.
Ausnahmen: Renovierungen sowie Fertigstellungen von Häusern sind von dieser Befreiung nicht betroffen. Auch Häuser, die in den letzten 10 Jahren als Einnahmequelle gedient haben. Wenn das Haus nur zu einem Teil vermietet wurde, wird nur der nicht vermietete Teil von den Steuern befreit.
Tauschvorgänge
Wenn Tauschvorgänge im Sinn von z. B. Zusammenlegungen, Flurbereinigungs- oder Baulandumlegungsverfahren stattfinden, werden auch keine Steuern fällig.
Enteignung
Wenn eine Enteignung durch die Behörde (z. B. für den Bau einer Autobahn) durchgeführt wird, fallen auch keine Steuern an.
Erbschaft und Schenkung
Nur entgeltliche Veräußerungsvorgänge sind von der Immobilienertragsteuer betroffen. Also ist die unentgeltliche Übertragung durch Schenkung oder Erbschaft steuerfrei.
Sie verkaufen ein unbebautes Areal? Dann ist auch unser Ratgeber zum Grundstück verkaufen hilfreich.
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