Ertragswertverfahren: Immobilienwert in Österreich berechnen
So wird der Wert Ihrer Immobilie über den Ertrag ermittelt. Das Ertragswertverfahren ist eines der drei klassischen Wertermittlungsverfahren für Immobilien in Österreich, ideal für vermietete und verpachtete Objekte.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wofür das Ertragswertverfahren genutzt wird und wie der Ertragswert Schritt für Schritt berechnet wird, inklusive Beispielrechnung, rechtlicher Grundlage in Österreich und Abgrenzung zu den anderen Bewertungsverfahren.
Letzte Überarbeitung: 03. August 2026
Wofür wird das Ertragswertverfahren eingesetzt?
Beim Ertragswertverfahren wird eine Prognose zu künftig möglichen Miet- oder Pachtverträgen erstellt, also welcher Ertrag mit der Immobilie bei Vermietung oder Verpachtung erwirtschaftet werden kann.
Das Verfahren dient unter anderem beim Finanzamt als Bemessungsgrundlage für beispielsweise Steuern und Abgaben.
Zudem ist das Ertragswertverfahren oftmals die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswerts einer Immobilie, der als Kreditsicherheit dient.
Zusammenfassung:
Wann kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz?
- Zur Wertermittlung der Bemessungsgrundlage für das Finanzamt, Behörden und Finanzinstitute bzw. Banken
- Bei der Ermittlung des Beleihungswerts einer Immobilie für die Kreditvergabe
- Bei der Wertermittlung von Mietobjekten
- Bei der Wertermittlung von Immobilien, welche als Mietobjekte genutzt werden könnten
Wenn Sie ein vermietetes Objekt veräußern möchten, lohnt sich vorab ein Blick auf die Schritte beim Immobilienverkauf in Österreich.
Wie wird der Ertragswert ermittelt?
Die Ermittlung des Ertragswerts ist recht umfangreich. Es werden viele unterschiedliche Einflussfaktoren berücksichtigt:
Jahresrohertrag
Der Jahresrohertrag umfasst alle Mieterträge, welche aufgrund der aktuellen und regionalen Marktlage erzielbar wären.
Liegenschaftszinssatz
Dies ist jener Zinssatz, mit welchem das Grundstück als Bestandteil der Liegenschaft verzinst wird.
Bewirtschaftungskosten
Hierbei werden alle Kosten berücksichtigt, welche Sie bei der Vermietung oder Verpachtung Ihres Objekts erwarten können. Dazu zählen Abschreibungen, Instandhaltung, Mietausfälle und Verwaltungskosten.
Vervielfältiger
Der Vervielfältiger ist der Wert, mit welchem der Ertragswert des Mietobjekts ohne Berücksichtigung des Bodenwerts ermittelt wird. Dieser ergibt sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Objekts.
Sonstige wertbeeinflussende Umstände
Unter diesen Punkt fallen alle Aufwendungen oder Umstände, welche den Wert des Objekts beeinflussen, aber noch nicht berücksichtigt wurden. Wie z. B. Bauschäden, die durch die Vernachlässigung des Objekts entstehen.
Formel zur Berechnung des Ertragswerts
Ertragswertverfahren: Beispiel zur Berechnung
In dem folgenden Beispiel wird anhand von fiktiven Daten die mögliche Berechnung des Ertragswerts (Verkehrswerts) eines Objekts dargelegt.
Grunddaten des Beispiels:
- Grundstücksgröße: 360 m²
- Bodenwert: 110 € pro m²
- Ortsübliche Miete: 5 € pro m²
- Ortsüblicher Liegenschaftszins: 3 %
- Restnutzungsdauer: 30 Jahre
- Sonstige wertbeeinflussende Umstände: 26.000 €
Die Berechnung des Ertragswerts im Detail
1. Der Rohertrag
Im ersten Schritt ermitteln wir den Rohertrag des Objekts. Dieser entspricht der ortsüblichen Jahresmiete.
Rohertrag = Grundstücksgröße * Quadratmetermiete * 12 Monate
Rohertrag = 360 m² * 5 € * 12 Monate = 21.600 €
2. Die Bewirtschaftungskosten
Die Bewirtschaftungskosten beinhalten Kosten für Verwaltung, Mietausfälle, Instandhaltung und Abschreibung. Diese können grundsätzlich mit rund 25 % des Rohertrages angesetzt werden.
Bewirtschaftungskosten = Rohertrag * 25 %
Bewirtschaftungskosten = 21.600 € * 25 % = 5.400 €
3. Die Bodenwertverzinsung
Die Bodenwertverzinsung ergibt sich aus dem errechneten Bodenwert und dem ortsüblichen Liegenschaftszinssatz.
Somit muss zuerst der Bodenwert des unbebauten Grundstücks ermittelt werden:
Bodenwert = Grundstücksgröße * Bodenwert
Bodenwert = 360 m² * 110 € = 39.600 €
Nun können wir die Bodenwertverzinsung berechnen:
Bodenwertverzinsung = Bodenwert * Liegenschaftszinssatz
Bodenwertverzinsung = 39.600 € * 3 % = 1.188 €
4. Der Vervielfältiger
Der Vervielfältiger basiert auf einer Formel, welche den Liegenschaftszinssatz (x) und die Restnutzungsdauer des Gebäudes (y) miteinbezieht.
Mathematische Formel: ((1+x)^y – 1) / ((1+x)^y * x)
Vervielfältiger = (1,03^30 – 1) / (1,03^30 * 0,03) = 19,6
5. Der Ertragswert (Verkehrswert)
Im letzten Schritt führen wir alle Zwischenergebnisse zusammen. Zunächst ziehen wir die Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag ab und erhalten den Reinertrag:
Reinertrag = Rohertrag – Bewirtschaftungskosten
Reinertrag = 21.600 € – 5.400 € = 16.200 €
Davon ziehen wir die Bodenwertverzinsung ab und erhalten den Gebäudereinertrag:
Gebäudereinertrag = Reinertrag – Bodenwertverzinsung
Gebäudereinertrag = 16.200 € – 1.188 € = 15.012 €
Der Gebäudereinertrag wird mit dem Vervielfältiger multipliziert. Das ergibt den Gebäudeertragswert:
Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag * Vervielfältiger
Gebäudeertragswert = 15.012 € * 19,6 = 294.235 €
Abschließend addieren wir den Bodenwert und berücksichtigen die sonstigen wertbeeinflussenden Umstände (hier ein Abschlag von 26.000 €):
Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert – sonstige Umstände
Ertragswert = 294.235 € + 39.600 € – 26.000 € = 307.835 €
Der so ermittelte Ertragswert von rund 307.835 € entspricht in diesem Beispiel dem Verkehrswert der Immobilie. Wie sich dieser Wert beim Verkauf konkret auf Ihren Erlös auswirkt, sehen Sie in unserer Übersicht zu den Kosten beim Immobilienverkauf in Österreich.
Rechtliche Grundlage des Ertragswertverfahrens in Österreich
Das Ertragswertverfahren ist in Österreich gesetzlich in § 5 Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) verankert: Der Wert der Liegenschaft wird durch Kapitalisierung des künftig zu erzielenden Reinertrags mit einem angemessenen Zinssatz und unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer ermittelt.
Die konkrete methodische Umsetzung regelt zusätzlich die ÖNORM B 1802-1. Diese ist kein Gesetz, sondern eine technische Norm, gilt in der österreichischen Gutachterpraxis aber als anerkannter Standard für die Liegenschaftsbewertung.
Diese österreichische Rechtsgrundlage unterscheidet sich von der deutschen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), auf der viele im Web kursierende Rechenbeispiele basieren. Für eine Bewertung in Österreich sind LBG und ÖNORM B 1802-1 die maßgeblichen Referenzen.
Dies ist eine allgemeine Orientierung, keine Rechts- oder Gutachterberatung. Für eine verbindliche Bewertung wenden Sie sich an einen zertifizierten Sachverständigen.
Vervielfältiger-Übersicht nach Zinssatz und Restnutzungsdauer
Der Vervielfältiger ergibt sich aus der oben gezeigten Formel und hängt ausschließlich von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ab. Die folgende Übersicht zeigt errechnete Werte für gängige Kombinationen, gerundet auf eine Nachkommastelle:
Liegenschaftszins 2 %
20 Jahre: 16,4
30 Jahre: 22,4
40 Jahre: 27,4
50 Jahre: 31,4
Liegenschaftszins 3 %
20 Jahre: 14,9
30 Jahre: 19,6
40 Jahre: 23,1
50 Jahre: 25,7
Liegenschaftszins 4 %
20 Jahre: 13,6
30 Jahre: 17,3
40 Jahre: 19,8
50 Jahre: 21,5
Liegenschaftszins 5 %
20 Jahre: 12,5
30 Jahre: 15,4
40 Jahre: 17,2
50 Jahre: 18,3
Eigene Berechnung nach der oben genannten Formel. Der tatsächlich anzusetzende Liegenschaftszinssatz hängt von Lage, Objektart und Markteinschätzung ab und sollte von einem Sachverständigen festgelegt werden.
Zweites Rechenbeispiel: Zinshaus in Wien
Dieses Beispiel zeigt die Berechnung anhand eines größeren, für Österreich typischen Objekts: eines Wiener Zinshauses.
Grunddaten des Beispiels:
- Grundstücksgröße: 800 m²
- Bodenwert: 450 € pro m² (Wien, mittlere Lage)
- Ortsübliche Miete: 12 € pro m²
- Ortsüblicher Liegenschaftszins: 3,5 %
- Restnutzungsdauer: 40 Jahre
Rohertrag = 800 m² * 12 € * 12 Monate = 115.200 €
Bewirtschaftungskosten (25 % vom Rohertrag) = 115.200 € * 25 % = 28.800 €
Reinertrag = 115.200 € – 28.800 € = 86.400 €
Bodenwert = 800 m² * 450 € = 360.000 €
Bodenwertverzinsung = 360.000 € * 3,5 % = 12.600 €
Gebäudereinertrag = 86.400 € – 12.600 € = 73.800 €
Vervielfältiger (3,5 %, 40 Jahre) = 21,4
Gebäudeertragswert = 73.800 € * 21,4 = 1.579.320 €
Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert = 1.579.320 € + 360.000 € = rund 1.939.000 €
Dieses Beispiel zeigt, wie stark Lage und Grundstücksgröße den Ertragswert bei größeren Objekten wie Zinshäusern beeinflussen, verglichen mit dem kleineren Beispielobjekt weiter oben.
Unterschied zu Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren
Neben dem Ertragswertverfahren gibt es in Österreich zwei weitere anerkannte Verfahren zur Immobilienbewertung. Welches sich eignet, hängt von Art und Nutzung des Objekts ab.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert, der Gebäudewert und der Wert der Außenanlage berücksichtigt.
Es wird auch abhängig vom Alter der Immobilie ein jährlicher Wertverlust mitkalkuliert.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren werden Immobilien mit ähnlichen und bereits veräußerten Liegenschaften verglichen.
Auch Zu- und Abschläge für z. B. einen Balkon oder Garten werden dabei berücksichtigt.
Welches Verfahren eignet sich wofür?
Als grobe Orientierung: Ertragswertverfahren für vermietete/verpachtete Renditeobjekte, Sachwertverfahren für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ohne aussagekräftige Vergleichswerte, Vergleichswertverfahren für Wohnungen und Grundstücke in Gebieten mit ausreichend Vergleichstransaktionen. In der Praxis kombinieren Sachverständige häufig mehrere Verfahren.
Eine professionelle Einschätzung übernimmt in der Regel ein Immobilienmakler in Ihrer Region. Einen ersten Überblick über die anfallenden Kosten beim Immobilienverkauf in Österreich finden Sie ebenfalls bei uns.
Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren
Wer darf den Ertragswert einer Immobilie berechnen?
Rechtsverbindliche Gutachten erstellen allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige. Eine erste Einschätzung erhalten Sie auch über einen erfahrenen Immobilienmakler.
Ist der Ertragswert dasselbe wie der Verkehrswert?
Nicht immer. Bei reinen Renditeobjekten nähert sich der Ertragswert dem Verkehrswert häufig an, bei anderen Objekten fließen zusätzlich Sachwert- oder Vergleichswertüberlegungen ein.
Welcher Liegenschaftszinssatz ist realistisch?
Das hängt stark von Lage, Objektart und aktuellem Zinsumfeld ab und wird vom Sachverständigen individuell festgelegt. Die Übersicht weiter oben zeigt die Bandbreite gängiger Sätze.
Was passiert bei Leerstand mit dem Ertragswertverfahren?
Leerstand wird über den Ansatz eines Mietausfallwagnisses in den Bewirtschaftungskosten berücksichtigt, wodurch sich der Reinertrag und somit der Ertragswert entsprechend reduziert.
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