Immobilie mit Wohnrecht verkaufen

Angenommen, eine Immobilie hat ohne Wohnrecht einen Marktwert von 500.000 Euro. Auf der Immobilie lastet ein lebenslanges Wohnrecht für eine 75-jährige Person. Zur Berechnung des Wertverlusts verwenden wir üblicherweise den sogenannten Kapitalwert, der aus der möglichen Miete und der Lebenserwartung des Wohnrechtsinhabers abgeleitet wird.

Schritte der Berechnung:

1. Marktwert der Immobilie (ohne Wohnrecht):
   • Marktwert: 500.000 Euro
2. Geschätzte Lebenserwartung des Wohnrechtsinhabers:
   • Die Lebenserwartung hängt vom Alter und Geschlecht der Person ab. Eine 75-jährige Person hat in der Regel noch eine Lebenserwartung von ca. 10 Jahren (basierend auf Sterbetafeln oder Versicherungsstatistiken).
3. Mögliche Mieteinnahmen der Immobilie pro Jahr:
   • Nehmen wir an, die Immobilie könnte auf dem freien Markt für 1.200 Euro pro Monat vermietet werden.
   • Mieteinnahmen pro Jahr: 1.200 Euro × 12 Monate = 14.400 Euro
4. Abzinsungsfaktor:
   • Zur Berechnung des Kapitalwerts der zukünftigen Mieteinnahmen wird ein Abzinsungsfaktor verwendet, der das Risiko und den Zeitwert des Geldes berücksichtigt. Für Immobilien wird häufig ein Zinssatz von etwa 5 % angenommen.
5. Kapitalwert der entgangenen Mieteinnahmen (Wert des Wohnrechts):
   • Der Kapitalwert der entgangenen Mieteinnahmen über die nächsten 10 Jahre kann mit folgender Formel berechnet werden:
   $$\text{Kapitalwert} = \text{Jährliche Mieteinnahmen} \times \left( \frac{1 – (1 + r)^{-n}}{r} \right)$$

   Kapitalwert=Ja¨hrliche Mieteinnahmen×(r1−(1+r)−n​)

   Wobei:

   • $r$

      

      

     r der Zinssatz (5 % = 0,05) ist

   • $n$

      

      

     n die geschätzte Lebenserwartung in Jahren (10 Jahre) ist

   Berechnung:

   $$\text{Kapitalwert} = 14.400 \times \left( \frac{1 – (1 + 0,05)^{-10}}{0,05} \right)$$

   Kapitalwert=14.400×(0,051−(1+0,05)−10​)

   $$\text{Kapitalwert} = 14.400 \times 7,7217 = 111.198,48 Euro$$

   Kapitalwert=14.400×7,7217=111.198,48Euro

6. Wertminderung der Immobilie:
   • Der Wert der Immobilie reduziert sich also um den Kapitalwert des Wohnrechts:
   • Wertminderung: 111.198,48 Euro
7. Neuer Marktwert der Immobilie:
   • Der neue Wert der Immobilie mit Wohnrecht beträgt:
   • 500.000 Euro – 111.198,48 Euro = 388.801,52 Euro

Ergebnis:

Der Marktwert der Immobilie sinkt aufgrund des Wohnrechts von 500.000 Euro auf etwa 388.800 Euro. Das Wohnrecht hat also in diesem Fall eine Wertminderung von rund 111.200 Euro zur Folge.