Immobilie mit Wohnrecht verkaufen

Möglichkeiten, Immobilienpreise & Tipps

Sie möchten eine Immobilie mit aktivem Wohnrecht in Österreich verkaufen.
Was ist sie wert und wie gehen Sie am besten vor?

Das und mehr erfahren Sie in diesem Beitrag.

Autor: Sabine Dobler

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Was Sie zum Thema Wohnrecht wissen sollten

Was ist ein Wohnrecht?
Ein Wohnrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das einer Person erlaubt, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Meistens handelt es sich um ein lebenslanges Wohnrecht.
Wertminderung durch Wohnrecht
Das Wohnrecht verringert den Marktwert der Immobilie, da der Käufer sie nicht uneingeschränkt nutzen kann. Der Wertverlust hängt von der Lebenserwartung des Wohnberechtigten und dem Umfang des Wohnrechts ab.
Verkauf trotz Wohnrecht möglich
Immobilien mit Wohnrecht können verkauft werden, jedoch bleibt das Wohnrecht bestehen. Der Käufer übernimmt alle damit verbundenen Verpflichtungen. Alternativ kann das Wohnrecht gegen Entschädigung aufgehoben werden.
Rechtliche Grundlagen in Österreich
Ein Wohnrecht ist ein dingliches Recht und im Grundbuch verankert. Es bleibt beim Eigentümerwechsel bestehen, solange es nicht aufgehoben wird. Eine professionelle Beratung ist ratsam, um die rechtlichen Rahmenbedingungen zu klären.
Finanzierung
Der Käufer kann bei der Finanzierung einer Immobilie mit Wohnrecht auf Hürden stoßen, da Banken diese Immobilien als weniger wertvoll einstufen.
Alternativen zum Verkauf
Wenn ein Verkauf nicht infrage kommt, bieten sich Alternativen wie Vermietung, eine Übertragung innerhalb der Familie oder die Leibrente an. Auch eine Aufhebung des Wohnrechts gegen Entschädigung ist möglich.

Wert einer Immobilie mit Wohnrecht

Ein Wohnrecht hat erhebliche Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie, da es das Nutzungsrecht des Käufers einschränkt. Eine Immobilie, die mit einem eingetragenen Wohnrecht belastet ist, kann nicht uneingeschränkt vom neuen Eigentümer genutzt oder vermietet werden.

Dadurch sinkt in der Regel das Interesse potenzieller Käufer, und der Marktwert der Immobilie reduziert sich spürbar.

Faktoren

Die genaue Wertminderung hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere

vom Alter und
der Lebenserwartung der Person, die das Wohnrecht innehat,
sowie vom Umfang des Wohnungsgebrauchs- bzw. Fruchtgenussrechtes

Ein lebenslanges Wohnrecht für eine ältere Person mindert den Wert weniger stark als für eine jüngere Person, die das Wohnrecht voraussichtlich länger in Anspruch nehmen wird. Zudem spielen die allgemeine Marktlage und die Lage der Immobilie eine Rolle bei der Berechnung des finalen Wertes.

Die Berechnung

Zur Berechnung der Wertminderung gibt es bewährte Verfahren, die häufig in Zusammenarbeit mit Sachverständigen oder Immobilienexperten durchgeführt werden. Ein üblicher Ansatz ist die Kapitalisierung der entgangenen Mieterlöse, die der Käufer aufgrund des Wohnrechts nicht erzielen kann. Die dabei berechnete Wertminderung wird vom Marktwert der Immobilie abgezogen.

Beispielrechnung zur Wertminderung durch ein Wohnrecht

Angenommen, eine Immobilie hat ohne Wohnrecht einen Marktwert von 500.000 Euro. Auf der Immobilie lastet ein lebenslanges Wohnrecht für eine 75-jährige Person. Zur Berechnung des Wertverlusts verwenden wir üblicherweise den sogenannten Kapitalwert, der aus der möglichen Miete und der Lebenserwartung des Wohnrechtsinhabers abgeleitet wird.

Schritte der Berechnung:

Marktwert der Immobilie (ohne Wohnrecht):
- Marktwert: 500.000 Euro
Geschätzte Lebenserwartung des Wohnrechtsinhabers:
- Die Lebenserwartung hängt vom Alter und Geschlecht der Person ab. Eine 75-jährige Person hat in der Regel noch eine Lebenserwartung von ca. 10 Jahren (basierend auf Sterbetafeln oder Versicherungsstatistiken).
Mögliche Mieteinnahmen der Immobilie pro Jahr:
- Nehmen wir an, die Immobilie könnte auf dem freien Markt für 1.200 Euro pro Monat vermietet werden.
- Mieteinnahmen pro Jahr: 1.200 Euro × 12 Monate = 14.400 Euro
Abzinsungsfaktor:
- Zur Berechnung des Kapitalwerts der zukünftigen Mieteinnahmen wird ein Abzinsungsfaktor verwendet, der das Risiko und den Zeitwert des Geldes berücksichtigt. Für Immobilien wird häufig ein Zinssatz von etwa 5 % angenommen.
Kapitalwert der entgangenen Mieteinnahmen (Wert des Wohnrechts):
- Der Kapitalwert der entgangenen Mieteinnahmen über die nächsten 10 Jahre kann mit folgender Formel berechnet werden:
$\text{Kapitalwert} = \text{Jährliche Mieteinnahmen} \times \left( \frac{1 – (1 + r)^{-n}}{r} \right)$

$Kapitalwert = J a ¨ hrliche Mieteinnahmen \times (\frac{1 - ( 1 + r ) ^{- n}}{r})$

Wobei:
- $r$
- $n$
Berechnung:

$\text{Kapitalwert} = 14.400 \times \left( \frac{1 – (1 + 0,05)^{-10}}{0,05} \right)$

$Kapitalwert = 14.400 \times (\frac{1 - ( 1 + 0 , 05 ) ^{-10}}{0 , 05})$

$\text{Kapitalwert} = 14.400 \times 7,7217 = 111.198,48 Euro$

$Kapitalwert = 14.400 \times 7, 7217 = 111.198, 48 E u ro$
Wertminderung der Immobilie:
- Der Wert der Immobilie reduziert sich also um den Kapitalwert des Wohnrechts:
- Wertminderung: 111.198,48 Euro
Neuer Marktwert der Immobilie:
- Der neue Wert der Immobilie mit Wohnrecht beträgt:
- 500.000 Euro – 111.198,48 Euro = 388.801,52 Euro

Ergebnis:

Der Marktwert der Immobilie sinkt aufgrund des Wohnrechts von 500.000 Euro auf etwa 388.800 Euro. Das Wohnrecht hat also in diesem Fall eine Wertminderung von rund 111.200 Euro zur Folge.

Wert in der Praxis

In der Praxis führt dies häufig dazu, dass der Verkaufspreis einer Immobilie mit Wohnrecht deutlich unter dem Preis einer vergleichbaren, unbelasteten Immobilie liegt. Um den Preis realistisch einschätzen zu können, ist es daher ratsam, die Hilfe eines erfahrenen Immobilienmaklers oder Gutachters in Anspruch zu nehmen, der sowohl den Marktwert als auch die Auswirkungen des Wohnrechts genau kalkulieren kann.

Trotzdem gibt es Käufer

Trotz der Wertminderung gibt es jedoch Käufer, die sich bewusst für eine Immobilie mit Wohnrecht entscheiden, zum Beispiel Investoren, die auf eine langfristige Wertsteigerung setzen. Umso wichtiger ist es, bei der Preisfindung eine ausgewogene und faire Bewertung vorzunehmen, die sowohl den Marktbedingungen als auch den besonderen Umständen des Wohnrechts Rechnung trägt.

Kann eine Immobilie trotz Wohnrecht verkauft werden?

Ja, eine Immobilie kann auch dann verkauft werden, wenn ein Wohnrecht darauf lastet, jedoch gestaltet sich der Verkaufsprozess deutlich komplexer als bei einer unbelasteten Immobilie.

Grundsätzlich bleibt das Wohnrecht für den neuen Eigentümer bestehen, solange es im Grundbuch eingetragen ist. Der Käufer übernimmt somit die Verpflichtung, das Wohnrecht zu respektieren, was die Nutzung und eventuelle Mieterträge der Immobilie einschränkt.

Verkaufsoptionen

Verkaufsoptionen hängen in erster Linie davon ab, ob das Wohnrecht bestehen bleibt oder aufgehoben werden kann. Wenn der Wohnberechtigte bereit ist, auf sein Recht gegen eine Entschädigung zu verzichten, kann dies die Verkaufschancen deutlich erhöhen. In solchen Fällen wird der Verkauf wie bei einer unbelasteten Immobilie abgewickelt, jedoch muss im Vorfeld eine Einigung mit dem Wohnberechtigten erzielt werden. Eine solche Aufhebung sollte rechtlich sauber erfolgen und notariell beglaubigt werden, um sicherzustellen, dass keine Ansprüche mehr bestehen.

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Kaufinteressenten

Falls das Wohnrecht bestehen bleibt, richtet sich der Verkaufsprozess häufig an eine spezifische Käufergruppe. Kaufinteressenten, die bereit sind, eine Immobilie mit Wohnrecht zu erwerben, sind oft Investoren, die langfristig denken und auf eine spätere Wertsteigerung der Immobilie spekulieren. Auch Familienmitglieder oder nahe Bekannte des Wohnberechtigten könnten Interesse zeigen, da sie möglicherweise persönliche Bindungen zur Immobilie haben und das Wohnrecht weniger als Hindernis betrachten.

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Immobilienmakler

In jedem Fall ist es ratsam, bei einem solchen Verkauf mit einem erfahrenen Immobilienmakler zusammenzuarbeiten, der sich auf solche Spezialfälle versteht. Ein kompetenter Makler kann nicht nur den Marktwert unter Berücksichtigung des Wohnrechts richtig einschätzen, sondern auch potenzielle Käufer gezielt ansprechen, die an einer Immobilie mit Wohnrecht interessiert sind. Der Verkaufsprozess erfordert oft ein hohes Maß an Verhandlungsgeschick, da potenzielle Käufer in der Regel eine Preisreduktion verlangen werden, um die Einschränkungen durch das Wohnrecht zu kompensieren.

Praktische Tipps für den Verkauf

Der Verkauf einer Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht erfordert eine sorgfältige Vorbereitung und eine strategische Herangehensweise. Damit Sie den bestmöglichen Verkaufserfolg erzielen, sollten Sie einige wesentliche Punkte beachten.

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Marktgerechte Preisfindung

Der wohl wichtigste Aspekt ist die realistische Einschätzung des Verkaufspreises. Da das Wohnrecht den Wert der Immobilie beeinflusst, wird der Kaufpreis in der Regel niedriger sein als bei einer vergleichbaren Immobilie ohne Belastungen. Eine professionelle Wertermittlung durch einen Sachverständigen oder einen erfahrenen Immobilienmakler ist unerlässlich. Hierbei wird der aktuelle Marktwert der Immobilie ermittelt und die durch das Wohnrecht verursachte Wertminderung kalkuliert.

Diese Berechnung berücksichtigt in der Regel Faktoren wie das Alter des Wohnberechtigten und die statistische Lebenserwartung, sowie die Höhe der potenziellen Mietausfälle.

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Verkaufsprozess und Verhandlungen

Beim Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht sind die Verhandlungen oft komplexer als bei einer unbelasteten Immobilie. Käufer werden in der Regel versuchen, den Kaufpreis aufgrund der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten zu drücken. Eine klare und offene Kommunikation über die Auswirkungen des Wohnrechts ist dabei entscheidend. Informieren Sie potenzielle Käufer im Vorfeld umfassend über die rechtliche Situation, um Missverständnisse zu vermeiden.

Es ist ratsam, während der Verhandlungen flexibel zu sein und Lösungen zu suchen, die für beide Parteien akzeptabel sind. Dazu könnte beispielsweise gehören, dem Käufer finanzielle Anreize oder Preisnachlässe zu gewähren, die den Wertverlust durch das Wohnrecht kompensieren. Alternativ können Sie dem Käufer auch den Vorschlag unterbreiten, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu übernehmen, wenn das Wohnrecht abgelaufen ist oder aufgehoben werden kann.

Zielgerichtete Vermarktung

Da der Käuferkreis bei einer Immobilie mit Wohnrecht eingeschränkt ist, sollten Sie die Vermarktung Ihrer Immobilie auf die passende Zielgruppe zuschneiden. Dazu gehören häufig Investoren, die langfristige Wertsteigerungen anstreben und bereit sind, auf die uneingeschränkte Nutzung der Immobilie zu warten. Auch Käufer, die eine emotionale Bindung zur Immobilie oder dem Wohnberechtigten haben, kommen infrage, da diese das Wohnrecht weniger als Einschränkung empfinden könnten.

Eine zielgerichtete und klare Vermarktung über spezialisierte Immobilienplattformen und Netzwerke kann die Suche nach potenziellen Käufern erheblich erleichtern. Es empfiehlt sich, die Immobilie mit einem professionellen Exposé zu präsentieren, das die Besonderheiten des Wohnrechts transparent darstellt, um von vornherein geeignete Interessenten anzusprechen.

Vorbereitung der notwendigen Dokumente

Damit der Verkaufsprozess reibungslos abläuft, sollten Sie bereits im Vorfeld alle relevanten Unterlagen bereithalten. Dazu zählen unter anderem der Grundbuchauszug, in dem das Wohnrecht eingetragen ist, sowie eine genaue Beschreibung der Immobilie und des Wohnrechts. Es ist auch sinnvoll, mögliche Optionen zur Aufhebung des Wohnrechts vorab zu klären und entsprechende Vereinbarungen gegebenenfalls vertraglich festzuhalten.

Alternativen zum Verkauf

Was tun, wenn der Verkauf nicht infrage kommt?

Der Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht kann aufgrund der damit verbundenen Einschränkungen schwierig sein und nicht immer die optimale Lösung darstellen. In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, Alternativen zum Verkauf in Betracht zu ziehen, um den Wert der Immobilie zu nutzen oder zukünftige Erbstreitigkeiten zu vermeiden. Hier sind einige der wichtigsten Alternativen, die Eigentümer in Betracht ziehen können:

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Vermietung der Immobilie

Eine der häufigsten Alternativen zum Verkauf ist die Vermietung der Immobilie. Dies ist jedoch nur möglich, wenn das Wohnrecht nicht die gesamte Immobilie betrifft, sondern sich beispielsweise nur auf einen Teil der Immobilie bezieht.

In solchen Fällen kann der nicht vom Wohnrecht betroffene Teil vermietet werden, um regelmäßige Einnahmen zu erzielen. Die Mieteinnahmen können dazu beitragen, die laufenden Kosten der Immobilie zu decken oder als zusätzliche Einkommensquelle zu dienen.

Eine Option für...

Für Eigentümer, die an einer langfristigen Wertsteigerung der Immobilie interessiert sind, kann die Vermietung eine sinnvolle Option darstellen, da sie den Wert der Immobilie nutzen, ohne sie zu veräußern. Dabei sollten jedoch die genauen Bestimmungen des Wohnrechts im Grundbuch beachtet werden, um sicherzustellen, dass die Rechte des Wohnberechtigten nicht beeinträchtigt werden.

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Übertragung der Immobilie innerhalb der Familie

Eine weitere Alternative zum Verkauf ist die Übertragung der Immobilie auf Familienangehörige. In vielen Fällen ist es sinnvoll, eine Immobilie im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge an Kinder oder andere Verwandte zu übertragen. Dies kann steuerliche Vorteile haben und künftigen Streitigkeiten um das Erbe vorbeugen.

Wohnrecht bleibt bestehen

Bei einer Übertragung innerhalb der Familie bleibt das Wohnrecht in der Regel bestehen, es sei denn, der Wohnberechtigte verzichtet darauf. Dies kann insbesondere dann eine gute Option sein, wenn das Wohnrecht von einem älteren Familienmitglied in Anspruch genommen wird und die Immobilie in der Familie bleiben soll. Der neue Eigentümer kann so langfristig von der Immobilie profitieren, während das Wohnrecht gewahrt bleibt.

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Leibrente

Eine weitere interessante Alternative zum klassischen Verkauf ist das Modell der Leibrente. Bei einer Leibrente verkauft der Eigentümer seine Immobilie, erhält jedoch anstelle eines einmaligen Kaufpreises regelmäßige Rentenzahlungen vom Käufer, oft bis zum Lebensende des Verkäufers. Der Käufer erhält zwar das Eigentum an der Immobilie, muss jedoch den vereinbarten Rentenbetrag zahlen, während der Verkäufer weiterhin in der Immobilie wohnen kann. Dies ist insbesondere für ältere Eigentümer attraktiv, die ihre finanzielle Absicherung verbessern wollen, ohne das Wohnrecht aufzugeben.

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Aufhebung des Wohnrechts gegen Entschädigung

Falls ein Verkauf oder eine Übertragung der Immobilie dennoch angestrebt wird, besteht die Möglichkeit, das Wohnrecht mit Zustimmung des Wohnberechtigten gegen eine finanzielle Entschädigung aufzuheben. Dies kann in Fällen sinnvoll sein, in denen der Wohnberechtigte andere Wohnmöglichkeiten in Betracht zieht oder die Entschädigung als attraktive Alternative sieht. Die Höhe der Entschädigung kann in einem individuellen Verhandlungsprozess festgelegt werden und sollte sich an den Wert des Wohnrechts orientieren. Eine professionelle Beratung durch einen Immobilienexperten oder Rechtsanwalt ist in diesem Fall unerlässlich, um den Wert des Wohnrechts korrekt zu berechnen und rechtliche Sicherheit zu gewährleisten.

Rechtliche Grundlagen

Beim Verkauf einer Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht spielt das österreichische Immobilienrecht eine zentrale Rolle. Das Wohnrecht ist ein dingliches Recht, das im Grundbuch verankert wird und somit auch für Dritte rechtlich bindend ist. Dies bedeutet, dass der Käufer der Immobilie das Wohnrecht übernehmen muss, es sei denn, es wird explizit aufgehoben.

Formen des Wohnrechts

Es gibt verschiedene Formen des Wohnrechts, die unterschiedlich ausgestaltet sein können. In den meisten Fällen handelt es sich um das sogenannte lebenslange Wohnrecht, das einer Person das Recht gibt, die Immobilie bis zu ihrem Lebensende zu bewohnen.

Dieses Recht kann entweder auf eine bestimmte Immobilie oder einen klar definierten Teil der Immobilie beschränkt sein. Eine weitere Form des Wohnrechts ist das Nießbrauchrecht, das dem Berechtigten nicht nur die Nutzung, sondern auch das Recht gibt, die Früchte aus der Immobilie zu ziehen, beispielsweise durch Vermietung.

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Aufhebung des Wohnrechts

Ein zentraler Aspekt beim Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht ist, dass das Wohnrecht weiterhin bestehen bleibt, auch wenn die Immobilie den Eigentümer wechselt. Dies gilt, solange das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist. Für den neuen Eigentümer bedeutet dies, dass er die Immobilie nicht oder nur eingeschränkt nutzen kann, solange das Wohnrecht besteht.

Eine Aufhebung des Wohnrechts ist nur dann möglich, wenn alle beteiligten Parteien, insbesondere der Wohnberechtigte, dem zustimmen. In einigen Fällen kann es auch möglich sein, dass der Wohnberechtigte auf sein Recht gegen eine finanzielle Entschädigung verzichtet.

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Unsere Autorin

Sabine Dobler

Sabine Dobler ist eine langjährige Immobilienmaklerin & Kreditvermittlerin aus Österreich.

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