Finanzierung einer Immobilie
Was gibt es bei der Finanzierung eines Hauses oder Wohnung zu beachten und wie finden Sie den passenden Kredit?
Das erfahren Sie in diesem Beitrag.
Autor: Thomas Beck
Richtiges Finanzierungsmodell auswählen
Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten für die Finanzierung Ihres Hauses oder einer Wohnung.
Eine der wichtigsten Entscheidungen ist die Wahl der passenden Verzinsung. Sie können in der Regel zwischen einem variablen und fixen Zinsmodell wählen.
Für wen eignen sich Fixzinskredite
Wenn Sie wenig Risiko eingehen möchten und Ihnen konstante Kreditraten wichtig sind, sollten Sie zu fixen Zinsen tendieren.
Für wen eignen sich Kredite mit variablen Zinsen
Wenn Sie risikofreudig sind und auch steigende Kreditraten kein finanzielles Problem auslösen, können variable Zinsen die bessere Entscheidung sein.
Es gibt auch die Möglichkeit, Ihre Immobilie oder einen Teil der Immobilie über ein sogenanntes Bauspardarlehen bei einer Bausparkasse zu finanzieren.
Auch Förderungen des Landes können für Sie als zukünftiger Immobilienbesitzer eine interessante Finanzierungsmöglichkeit sein.
Was die beste Finanzierungslösung für Sie ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab.
Wohnungskredit erhalten
Damit Sie von der Bank eine Immobilienfinanzierung erhalten, müssen Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Zu den Voraussetzungen für einen Wohnungskredit zählen:
- Eine gute Bonität
Anhand der Bonität (Ihre Kreditfähigkeit und -würdigkeit) stellt die Bank fest, ob Sie fähig sind, den neuen Kredit zu begleichen und ob Sie in der Vergangenheit Ihren Zahlungsverpflichtungen immer nachgekommen sind. - Ausreichende Sicherheiten
Sicherheiten sind für die Bank wichtig, um das Risiko bei einem Zahlungsausfall Ihrerseits zu verringern. - Genügend Eigenkapital
Das Eigenkapital sind Ihr Vermögen bzw. Ihre Ersparnisse, welche Sie in einen Kredit einbringen. Das Eigenkapital senkt Ihre benötigte Finanzierungssumme bei der Bank.
Mehr über die genauen Voraussetzungen für eine Wohnungsfinanzierung erfahren Sie weiter unten im Beitrag.
Immobilienkredite vergleichen
Auch nur kleine Unterschiede bei den Konditionen können auf die Laufzeit von mehreren Jahren und die Kreditsumme gesamthaft große monetäre Differenzen ausmachen.
Deswegen spielt jeder Prozentpunkt bei einer Finanzierung eine Rolle.
Rechenbeispiel
Bei einer Finanzierung von 300.000 € über 30 Jahre macht eine Zinssatzdifferenz von 3,2% zu 3,5% einen Unterschied von etwa 17.904,05€ in den Gesamtkosten des Kredits. Dies zeigt, wie wichtig selbst kleine Unterschiede im Zinssatz über lange Laufzeiten sind.
Faktor für den Vergleich
Einer der wichtigsten Faktoren beim Kreditvergleich ist der Effektivzinssatz. Dieser setzt sich aus dem Nominalzins und den Bearbeitungsgebühren der Bank zusammen. Durch die Berücksichtigung der Nebenkosten im Effektivzinssatz ist dieser die ideale Grundlage für den Vergleich der Kreditkosten bei mehreren Bankangeboten.
Unser Partnerportal immobilie-finanzieren.at bietet einen kostenlosen & unverbindlichen Kreditvergleich für Kreditnehmer an. Sie können ganz einfach online Ihren Immobilienkredit-Vergleich anfordern. Einer der regionalen Experten kümmert sich um die Angebotseinholung und vergleicht mit Ihnen gemeinsam die Bankangebote.
Voraussetzungen für eine Wohnungsfinanzierung
Damit Sie von der Bank eine Finanzierungszusage für Ihren Wohnungskredit erhalten, müssen Sie einige Kreditvoraussetzungen erfüllen.
Gute Bonität
Die Bonität ist die Einschätzung Ihrer Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit. Die Bank überprüft bei der sogenannten Bonitätsprüfung, ob Sie dazu fähig (finanziell) und willig (persönlich) sind, Ihren Kreditverpflichtungen nachzukommen.
Dabei werden unterschiedliche Faktoren in der Überprüfung bewertet wie z. B. Ihre Einnahmen, Ihre bestehenden und vergangenen Kreditverpflichtungen und Ihre Haushaltsrechnung.
Anhand der Bonität stellt die Bank fest, ob Sie eine Zusage oder Absage für Ihr Finanzierungsvorhaben erhalten.
Mind. 20% Eigenkapital
Bei der Finanzierung einer Wohnung ist es wichtig, dass Sie rund 20% der Finanzierungssumme in Form von Eigenkapital einbringen können.
Zum Eigenkapital zählt unter anderem:
- Bargeld
- Gelder auf Ihren Konten
- Bausparguthaben
- Lebensversicherungen
- Private Darlehen (z.B. von Ihrer Familie)
- Aktien, Wertpapiere und Investmentfonds
- Immobilien in Ihrem Eigentum
- Bezahlte Baugrundstücke
Ausreichende Sicherheiten
In Österreich darf die monatliche Rate Ihres Kredits maximal 40 % Ihres verfügbaren Haushaltseinkommens ausmachen, eine Regelung, die als „maximale Schuldendienstquote“ bekannt ist. Diese Begrenzung dient dazu, sicherzustellen, dass Kreditnehmer sich nicht übermäßig verschulden und die finanzielle Belastung des Kredits tragbar bleibt.
Zum Haushaltsnettoeinkommen können zählen:
- Gehalt / Lohn / Pension
- Einkommen aus festen Nebentätigkeiten
- Vorhersehbare Kapitalerträge
- Mieterträge
- Unterhaltszahlungen, die Sie erhalten
- Staatliche Unterstützung (z.B. Kindergeld, Sozialleistungen)
- Sonstige feste Einnahmen
Einkommen
In der Regel werden Wohnungskredite hypothekarisch besichert. Das bedeutet, die Bank wird in das Grundbuch der Wohnung mit einem bestimmten Pfandbetrag eingetragen. Im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit hat die Bank das Recht, die Wohnung zu versteigern und aus den Erlösen den Kredit bis zur Höhe des Pfandbetrages zu decken.
Die Banken akzeptieren aber auch andere Sicherheiten zur Minimierung des Risikos wie:
- Versicherungen für spezifische Risiken (Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit …)
- Gehalts- oder Lohnverpfändung
- Bürgschaften
- Kreditrestschuldversicherungen (meist nur bei Ratenkrediten)
Wichtig bei Immobilienfinanzierungen
Wenn Sie ein Haus- oder eine Wohnung finanzieren möchten, sollten Sie zwei wichtige Punkte zuvor beachten.
Zum einen müssen Sie die benötigte Finanzierungssumme korrekt berechnen und zum anderen sollten Sie sich mit einer Haushaltsrechnung einen Überblick über Ihre Finanzen schaffen.
Richtige Finanzierungssumme
Bei der Finanzierung einer Wohnung ist es wichtig, die benötigte Finanzierungssumme zuvor richtig zu kalkulieren. Denn diese entspricht nicht einfach nur dem Kaufpreis der Wohnung.
Sie müssen bei der Berechnung der Finanzierungssumme auch anfallende Nebenkosten berücksichtigen, welche Ihren Finanzierungsbedarf um 10-15 % erhöhen können. Zu diesen Nebenkosten zählen z.B. Maklergebühren, Bearbeitungsgebühren der Bank oder die Gebühren für die Grundbucheintragung.
Wiederum wird Ihr Kapitalbedarf durch gewährte Förderungen und Ihr eingebrachtes Eigenkapital gesenkt.
Mit einem Finanzierungsbedarf-Rechner können Sie mit der Angabe weniger Informationen Ihre benötigte Finanzierungssumme berechnen lassen.
Eine Haushaltsrechnung
Die Haushaltsrechnung ist eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Dabei summieren Sie alle Ihre monatlichen Einnahmen sowie Ausgaben. Anschließend werden die Ausgaben von den Einnahmen abgezogen. So erhalten Sie einen finanziellen Überschuss oder Fehlbetrag.
Bei einem Überschuss wissen Sie, wie hoch die Kreditraten für Ihren Wohnungskredit maximal sein dürfen. Errechnen Sie einen Fehlbetrag, haben Sie derzeit keine finanzielle Möglichkeit, eine Kreditrate zu begleichen.
In der Regel wird die Bank mit Ihnen eine Haushaltsrechnung durchführen. Sie können aber bereits vor der Beratung bei einer Bank Ihre Haushaltsrechnung selbst erstellen. Dies geht am einfachsten über einen Online-Haushaltsrechner wie von immobilie-finanzieren.at. Mit der Angabe Ihrer Einnahmen und Ausgaben wird automatisch eine Haushaltsrechnung mit den einzelnen Positionen für Sie erstellt.
Wohnungsfinanzierung mit Förderung?
Sowohl vom Österreichischen Staat als auch von den einzelnen Bundesländern werden einige Förderungen angeboten.
Die wohl bekannteste Förderung ist die Wohnbauförderung. Mit einer Wohnbauförderung werden die Schaffung von Wohnraum und die Sanierung von Immobilien gefördert.
Eine Wohnbauförderung können Sie nur dann beanspruchen, wenn Sie und Ihre Wohnung die Voraussetzungen und Bedingungen Ihres Bundeslandes erfüllen. Die Vorschriften für eine Wohnbauförderung werden von jedem Bundesland selbst vorgegeben.
Ob sich eine Wohnbauförderung in Ihrem Falle lohnt, hängt von der Immobilie, den Richtlinien des Bundeslandes und Ihren Zukunftsplänen ab. Wenn Sie zu wenig Eigenkapital für die Wohnungsfinanzierung haben, kann sich eine Wohnbauförderung lohnen. Denn durch die gewährte Förderung senken Sie Ihren Kreditbedarf bei der Bank und somit auch das benötigte Eigenkapital.
Wenn Sie durch die Richtlinien der Wohnbauförderung zu viele Kompromisse bei einem Immobilienkauf bzw. Bau eingehen müssen, sollten Sie vielleicht lieber die Finger davon lassen.
Sie planen, die Immobilie in absehbarer Zeit wieder zu verkaufen oder zu vermieten? Auch dann ist die Inanspruchnahme der Wohnbauförderung nicht ratsam.
Erfahren Sie mehr über die Wohnbauförderung und die Richtlinien der einzelnen Bundesländer im Beitrag von immobilie-finanzieren.at.
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Unser Autor
Thomas Beck
Thomas Beck ist einer unserer Experten für das Thema Immobilienverkauf in Österreich.
