Was ist meine Immobile wert?
Wertermittlungsverfahren & Berechnung
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie wert ist?
Erfahren Sie in unserem Beitrag, welche 3 Wertermittlungsverfahren es gibt und wie Sie Ihren Immobilienwert ermitteln können.
Autor: Thomas Beck
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Der Wert einer Immobilie wird von zahlreichen Faktoren bestimmt. Bei einer realistischen Bewertung Ihrer Immobilie sind folgende Faktoren maßgeblich:
Lage der Immobilie
Die Lage ist einer der entscheidendsten Faktoren für den Immobilienwert. Sie beeinflusst nicht nur die Attraktivität für potenzielle Käufer, sondern auch die zukünftige Wertentwicklung.
- Region: Immobilien in städtischen Ballungszentren wie Wien oder Salzburg erzielen häufig höhere Preise als Objekte in ländlichen Gegenden.
- Infrastruktur: Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichem Verkehr und medizinischen Einrichtungen steigert den Wert.
- Nachbarschaft: Ruhige Wohngegenden, gute soziale Strukturen und geringe Kriminalitätsraten gelten als besonders wertsteigernd.
Zustand der Immobilie
Der bauliche Zustand hat einen erheblichen Einfluss auf den Preis:
- Baujahr: Ältere Immobilien sind oft günstiger, es sei denn, sie besitzen einen besonderen historischen Charme.
- Modernisierungen: Renovierte Häuser oder Wohnungen mit neuen Fenstern, Heizsystemen oder Küchen erzielen höhere Preise.
- Pflegezustand: Eine gut gepflegte Immobilie ist attraktiver und meist auch teurer als ein renovierungsbedürftiges Objekt.
Größe und Ausstattung
Die Nutzbarkeit und Ausstattung einer Immobilie spielen eine große Rolle:
- Wohnfläche: Je größer die Fläche, desto höher der potenzielle Wert – vorausgesetzt, die Aufteilung ist sinnvoll.
- Zimmeranzahl: Besonders Familien legen Wert auf eine ausreichende Anzahl an Schlaf- und Wohnräumen.
- Extras: Zusätzliche Features wie ein Balkon, eine Terrasse, ein Garten, eine Garage oder ein Keller können den Wert signifikant steigern.
Marktsituation
Der Immobilienwert hängt stark von der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation ab:
- Hohe Nachfrage: In Regionen mit knappem Wohnraum steigen die Preise.
- Übersättigte Märkte: Wenn viele Immobilien verfügbar sind, kann dies die Preise drücken.
- Trends: Aktuelle Entwicklungen wie steigende Zinsen oder neue Baugesetze können den Markt beeinflussen.
Sie möchten Ihre Immobilie professionell bewerten lassen?
Unsere Experten bewerten Ihre Immobilie kostenlos!
✓ Kostenlos & unverbindlich
✓ Regionale Immobilien-Experten
✓ Anonym, vertraulich & sicher
Wie kann ich den Wert meiner Immobilie ermitteln?
Die Bewertung einer Immobilie kann mit unterschiedlichen Methoden erfolgen, je nachdem, welche Art von Objekt vorliegt und welches Ziel verfolgt wird. Jede Methode hat ihre Besonderheiten und Einsatzgebiete, weshalb es wichtig ist, die passende Herangehensweise zu wählen.
Vergleichswert Verfahren
Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Verkaufspreis ähnlicher Immobilien in derselben Region.
Diese Methode eignet sich besonders für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser in Gebieten mit einer hohen Anzahl vergleichbarer Objekte.
Ertragswert Verfahren
Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei vermieteten Immobilien angewendet.
Es berechnet den Wert basierend auf den erwarteten Mieteinnahmen, abzüglich laufender Kosten und unter Berücksichtigung eines Kapitalisierungsfaktors.
Sachwert Verfahren
Beim Sachwertverfahren liegt der Fokus auf den reinen Herstellungskosten der Immobilie und dem Bodenwert. Es wird häufig für individuelle oder schwer vergleichbare Objekte genutzt, wie Neubauten oder Spezialimmobilien. Diese Methode berücksichtigt jedoch weniger die Marktsituation, was zu Abweichungen vom tatsächlichen Marktwert führen kann.
Das Vergleichswert Verfahren
Das Vergleichswertverfahren ist eine der häufigsten Methoden zur Immobilienbewertung, bei der der Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, bereits verkauften Objekten in der gleichen Region ermittelt wird.
Für welche Immobilien ist es geeignet?
Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für standardisierte Objekte wie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die in größeren Mengen auf dem Markt sind.
In Gebieten mit vielen ähnlichen Immobilien und einer gut dokumentierten Preistransparenz liefert dieses Verfahren präzise und nachvollziehbare Ergebnisse.
Für welche Fälle ist es nicht geeignet?
Das Vergleichswertverfahren ist weniger geeignet für einzigartige oder spezielle Immobilien, die keine direkten Vergleichsobjekte haben.
Dazu gehören zum Beispiel historische Gebäude, sehr alte Objekte, individuell gestaltete Häuser oder Immobilien in weniger belebten, ländlichen Regionen.
Wichtigste Faktoren
Bei diesem Verfahren sind vor allem die Lage, die Immobiliengröße, die Ausstattung und der Bauzustand ausschlaggebend.
Lage
Regionale Preisdifferenzen spielen eine große Rolle, da der Wert einer Immobilie stark von der Infrastruktur, der Nachfrage und dem sozialen Umfeld abhängt.
Größe & Aufteilung
Wohnfläche und Raumaufteilung sind entscheidende Merkmale, die mit den Vergleichsobjekten abgeglichen werden.
Ausstattung
Besondere Ausstattungen wie Balkone, Gartenflächen oder hochwertige Renovierungen wirken sich ebenfalls auf die Wertermittlung aus.
Bauzustand
Der Zustand der Immobilie im Vergleich zu ähnlichen Objekten ist ein zentraler Faktor.
Wie kann ich mit dem Vergleichswertverfahren meinen Immobilienwert berechnen?
Um den Wert Ihrer Immobilie mit dem Vergleichswertverfahren selbst zu berechnen, können Sie zunächst auf Immobilienportale zurückgreifen, um Verkaufspreise ähnlicher Objekte in Ihrer Region zu recherchieren.
Wichtig ist dabei, dass die Vergleichsobjekte in Lage, Größe und Ausstattung möglichst übereinstimmen. Dann können Sie durch den Abgleich der relevanten Merkmale einen Richtwert ermitteln.
Für eine präzisere Berechnung kann es hilfreich sein, einen Immobilienmakler oder Gutachter hinzuzuziehen, der über detaillierte Marktdaten verfügt.
Das Ertragswert Verfahren
Das Ertragswertverfahren basiert auf der Idee, dass eine Immobilie ihren Wert primär durch die potenziellen Mieteinnahmen und den daraus resultierenden Ertrag bestimmt.
Der Wert einer Immobilie wird also durch die erwarteten zukünftigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ermittelt, abzüglich der laufenden Kosten.
Für welche Immobilien ist es geeignet?
Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für vermietete Immobilien wie Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude oder sonstige Renditeobjekte.
Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die regelmäßig Einkünfte durch Vermietung generiert, ist diese Methode die geeignetste, um den Wert zu bestimmen. Besonders in städtischen Gebieten oder attraktiven Lagen mit einer stabilen Mietnachfrage wird dieser Ansatz häufig verwendet.
Für welche Fälle ist es nicht geeignet?
Für selbstgenutzte Immobilien oder Objekte ohne regelmäßige Einkünfte aus Vermietung ist das Ertragswertverfahren nicht geeignet. Auch für Objekte, die im Hinblick auf zukünftige Mieteinnahmen nicht rentabel sind oder in Gebieten mit wenig Nachfrage nach Mietobjekten liegen, ist diese Methode weniger sinnvoll.
Zudem eignet sich das Verfahren nicht für einmalige, hochspezialisierte Immobilien wie Villen oder historische Gebäude, die eher einen emotionalen oder historischen Wert besitzen.
Wichtigste Faktoren
Bei der Ermittlung des Ertragwerts einer Immobilie sind vor allem die Mieteinnahmen, Betriebskosten, Kapitalisierungszinsen und die Restnutzung wichtig.
Einnahmen der Miete
Die Höhe der potenziellen oder realen Mieteinnahmen spielt die wichtigste Rolle bei der Berechnung.
Betriebskosten
Dazu gehören Instandhaltungskosten, Versicherungen, Verwaltungskosten und weitere Ausgaben, die mit der Immobilie verbunden sind.
Kapitalisierungszins
Der Zinssatz, der die zukünftigen Einnahmen in den aktuellen Wert umwandelt. Der Kapitalisierungszins hängt von der Marktlage und der Risikoeinschätzung ab.
Restnutzung
Die verbleibende Lebensdauer des Gebäudes oder der Immobilie beeinflusst den Wert beim Ertragswertverfahren.
Wie kann ich mit dem Ertragswertverfahren meinen Immobilienwert berechnen?
Um den Wert mit dem Ertragswertverfahren zu berechnen, müssen Sie Ihre jährlichen Mieteinnahmen ermitteln und alle laufenden Kosten (z. B. Instandhaltung und Verwaltung) davon abziehen.
Anschließend wenden Sie den passenden Kapitalisierungszinssatz an, um die zukünftigen Erträge auf den aktuellen Wert zu diskontieren.
Dieser Prozess kann jedoch komplex sein, weshalb es empfehlenswert ist, einen Experten wie einen Immobilienmakler oder Gutachter zu Rate zu ziehen, der Ihnen hilft, den richtigen Ertragswert zu ermitteln.
Das Sachwert Verfahren
Das Sachwertverfahren beruht auf der Berechnung der Herstellungskosten der Immobilie sowie dem Wert des Grundstücks. Dabei wird der Wert des Gebäudes ermittelt, indem man die ursprünglichen Baukosten und den aktuellen Wert des Grundstücks zusammenführt. Es handelt sich hierbei um eine eher objektive Methode, bei der ausschließlich die materiellen Werte berücksichtigt werden.
Für welche Immobilien ist es geeignet?
Das Sachwertverfahren eignet sich besonders für Immobilien, die keine direkten Vergleichsmöglichkeiten bieten oder schwer vermietet werden können, wie z. B. spezielle Gewerbeobjekte, selbstgenutzte Einfamilienhäuser oder Neubauten.
Besonders bei einzigartigen oder individuell gestalteten Immobilien, wie beispielsweise Landhäusern oder denkmalgeschützten Objekten, ist diese Methode sinnvoll, da sie auf den physischen Wert der Immobilie fokussiert.
Für welche Fälle ist es nicht geeignet?
Das Sachwertverfahren ist weniger geeignet für Immobilien, die einen starken Marktbezug haben, wie beispielsweise Renditeobjekte oder Immobilien in sehr aktiven Märkten.
Auch für Objekte, bei denen der Wert primär durch ihre Lage und den Markt bestimmt wird (wie in Großstädten), ist diese Methode nicht optimal.
Wichtigste Faktoren
Beim Sachwertverfahren spielen die Bau- und Herstellungskosten, der Grundstückswert, Abschreibungen und Umbauten/Sanierungen eine wichtige Rolle.
Kosten für Bau- und Herstellung
Hier wird der Wert des Gebäudes anhand der Kosten berechnet, die für den Bau oder die Herstellung der Immobilie nötig waren.
Grundstückswert
Der Wert des Grundstücks wird durch den aktuellen Marktpreis des Bodens bestimmt.
Abschreibung
Ältere Immobilien verlieren an Wert, was durch Abschreibungen auf die Baukosten berücksichtigt wird.
Sanierung
Investitionen in die Instandhaltung und Modernisierung der Immobilie erhöhen deren Wert.
Wie kann ich mit dem Sachwertverfahren meinen Immobilienwert berechnen?
Um den Wert mit dem Sachwertverfahren zu berechnen, müssen Sie zunächst die Baukosten und den Grundstückswert ermitteln. Dabei spielen aktuelle Baupreisindexe und Bodenrichtwerte eine Rolle.
Diese Werte werden dann miteinander kombiniert und gegebenenfalls durch Abschreibungen und Instandhaltungsmaßnahmen angepasst.
Es ist jedoch ratsam, sich bei der Anwendung des Sachwertverfahrens professionelle Unterstützung zu suchen, da die Berechnungen und Bewertungen recht komplex sein können.
Immobilienwert selbstständig berechnen
Welche Methode Sie nutzen, um den Wert Ihrer Immobilie zu berechnen steht Ihnen grundsätzlich frei. Wir zeigen Ihnen nun anhand eines Beispiels, wie Sie mit dem Vergleichswertverfahren den Wert Ihrer Immobilie ermitteln können.
Tipp: In den meisten Fällen eignet sich das Vergleichswertverfahren am besten um selbst möglichst schnell einen präzisen Immobilienwert zu ermitteln.
Beispiel: Immobilienwert ermitteln mit dem Vergleichswertverfahren
Ausgangssituation:
Herr Müller möchte den Wert seines Einfamilienhauses ermitteln via Vergleichswertverfahren.
- Lage: Vorort von Wien (ruhige Wohngegend, gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel)
- Baujahr: 2005
- Größe: 140 m² Wohnfläche
- Grundstück: 500 m²
- Ausstattung: 5 Zimmer, 1 Bad, Garage, Garten, Terrasse, keine besonderen Renovierungen in den letzten Jahren
Schritt 1: Recherche von Vergleichsobjekten
Herr Müller recherchiert nach ähnlichen Häusern in seiner Region, die kürzlich verkauft wurden. Er findet folgende passende Vergleichsobjekte:
| Merkmal | Objekt 1 | Objekt 2 | Objekt 3 |
|---|---|---|---|
| Lage | Vorort von Wien | Vorort von Wien | Vorort von Wien |
| Größe | 136 m² | 142 m² | 150 m² |
| Details | 5 Zimmer, Terrasse, Garten | 6 Zimmer, Terrasse, Garten, Garage | 5 Zimmer, Terrasse, Garten |
| Baujahr | 2008 | 2003 | 2005 |
| Preis | 549.000€ | 589.990€ | 569.000€ |
Quelle: www.immobilienscout24.at
Schritt 2: Vergleich der Objekte
Jetzt vergleicht Herr Müller die Merkmale seines Hauses mit den Vergleichsobjekten:
- Lage: Alle Objekte befinden sich in ähnlicher Lage in einem Vorort von Wien, also ist dieser Faktor gleichwertig.
- Größe: Die Größen der Vergleichsobjekte liegen mit 136-150 m² sehr nah an der Größe des Hauses von Herrn Müller.
- Ausstattung: Die Ausstattung von Herrn Müllers Haus stimmt gut mit den Vergleichsobjekten überein. Nur Objekt 2 hat ein Zimmer mehr und bei Objekt 3 fehlt die Garage.
- Baujahr: Die Häuser haben alle ein sehr ähnliches Baujahr.
Schritt 3: Berechnung des Durchschnittspreises pro Quadratmeter
Nun berechnet Herr Müller den Preis pro Quadratmeter für jedes der Vergleichsobjekte, um eine bessere Grundlage für den Preis seines Hauses zu erhalten.
Objekt 1:
Verkaufspreis = 549.000€
Preis pro m² = 549.000 € ÷ 136 m² = 4.051,66€/m²
Objekt 2:
Verkaufspreis = 589.990€
Preis pro m² = 470.000€ ÷ 142 m² = 4.154,86€/m²
Objekt 3:
Verkaufspreis = 569.000 €
Preis pro m² = 569.000 € ÷ 150 m² = 3.793,33€/m²
Schritt 4: Berechnung des Immobilienwerts
Nun berechnet Herr Müller den Wert seines Hauses, indem er den Durchschnittspreis pro Quadratmeter der Vergleichsobjekte ermittelt und noch einen Zuschlag berücksichtigt.
Durchschnittspreis pro Quadratmeter
Um den Durchschnittspreis pro Quadratmeter zu berechnen, werden die Quadratmeterpreise der drei Vergleichsobjekte summiert und durch 3 geteilt.
Berechnung:
(4.051,66€ + 4.154,86€ + 3.793,33€) ÷ 3 = 3.999,95€/m²
Immobilienwert berechnen
Nun nehmen wir den gerade berechneten durchschnittlichen Quadratmeterpreis und multiplizieren diesen mit der Größe der Wohnfläche von Herrn Müllers Haus.
Berechnung:
140 m² × 3.999,95€/m² = 559.993,00€
Anpassung des Immobilienwertes
Herr Müller hat sich die Vergleichsobjekte erneut im Detail angesehen. Dabei hat er bemerkt, dass sein Haus besser ausgestattet ist. Er zieht dafür einen Aufschlag von etwa 3% in Betracht.
Berechnung:
559.993,00€ + 5% = 576.792,79€
576.792,79€
Berechneter Immobilienwert nach dem Vergleichswertverfahren
Sie benötigen professionelle Unterstützung bei der Wertermittlung?
Dann sind Sie bei uns genau richtig.
✓ Daten eingeben
✓ Kostenlose Preisindikation erhalten
✓ Passenden Makler finden
Hat Ihnen unser Beitrag gefallen oder haben Sie noch Fragen?
Dann schreiben Sie uns...
Beitrag bewerten
Unser Autor
Thomas Beck
Thomas Beck ist einer unserer Experten für das Thema Immobilienverkauf in Österreich.
